אדם שוכר דירת מגורים ומגלה לאחר מכן שהשכנים שמעליו הם בעייתיים ומקימים רעש נוראי, שהמזגן שלהם לא נותן לו לישון בלילה, שהם עושים מנגל בחצר ועוד. האם הוא רשאי לבטל את החוזה? על שאלה זאת ננסה להשיב במאמר שלפנינו.
ס' 25 ג. לחוק השכירות והשאילה קובע - "חוזה שכירות למגורים יכלול, בין השאר, את הפרטים המנויים בתוספת השנייה; שר המשפטים, באישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת, רשאי, בצו, לשנות את התוספת השנייה".
התוספת השנייה לחוק אומרת - "חוזה שכירות למגורים יכלול, בין השאר, את אלה:
... (7) פגם, או ליקוי אחר בדירה המושכרת שאינו קל ערך, הידוע למשכיר בעת כריתת החוזה, וכל דבר אחר בדירה המושכרת או בסביבתה או בנכס המשמש אותה הגורם או העלול לגרום הפרעה של ממש לשימוש בדירה המושכרת והידוע למשכיר בעת כריתת החוזה;"
החוק לא מציין מה הדין אם בעל הדירה לא קיים את הוראת החוק ולא ציין פרטים מהותיים, כמו המטרד שציינו לעיל.
ס' 15 לחוק החוזים (חלק כללי) קובע - "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לעניין זה, "הטעיה" - לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן".
הנתונים בתוספת השנייה לחוק השכירות הם עובדות שיש לגלותן על-פי הדין ולכן אי-גילויים עלול להגיע לכדי הטעיה והשוכר רשאי במקרה זה לבטל את החוזה.
חשוב להדגיש שלא בכל מקרה של אי-גילוי ניתן לבטל את החוזה. רק אם השוכר עשה את ההסכם מתוך טעות שהיא תוצאה של אי-גילוי יהיה זכאי לבטלו. טעות מוגדרת בפסיקה כסתירה בין המצב העובדתי לבין אמונתו של המתקשר בחוזה. במקרה שהבאנו אם המשכיר לא גילה לשוכר, בעת עשיית ההסכם, שקיים בסביבת המגורים מטרד רעש קשה, למרות שהדבר היה בידיעתו, והשוכר האמין שזאת דירה שקטה, השוכר זכאי לבטל את החוזה.
לסיכום אם המשכיר העלים מידיעת השוכר, בעת עשיית ההסכם, קיומו של מטרד קשה שמפריע הפרעה של ממש לשימוש בדירה, והשוכר התקשר בהסכם בגלל שהאמין שמדובר בדירה שקטה זכאי השוכר לבטל את החוזה.