השמיים נופלים עלינו? הכל קורס? המציאות השתנתה לעולמי עולמים? משפטים צפויים שכולנו שומעים השכם והערב במחצית השנה האחרונה, קל וחומר בעידן הסגרים, שבהם מיליוני ישראלים כלואים בפועל סביב בתיהם.
קשה לדעת כמה זמן יימשך משבר הקורונה. חצי שנה? שמא שנה תמימה? דבר אחד בטוח ואנא רישמו לפרוטוקול: משבר הקורונה יחלוף, בדיוק כפי שמשברים אחרים, כלכליים, בריאותיים או מלחמות, חלפו כלא היו, ומצב הרוח האישי, הלאומי ושל הקהילה העסקית ישתנה אף הוא כלא היה.
ודווקא היום, בעיצומה של הסערה, קיימות הזדמנויות נד"לניות בשוק הדיור, שייתכן שלאחר שוך המשבר ייעלמו לבלי שוב. לאורך כל ההיסטוריה הנדל"נית של ישראל, נראה כי מי שרכש דירה בתקופות מיתון, עשה בדרך כלל עסקה ארוכת טווח מצויינת. כך היה במיתון המפורסם של שנות ה-60, בשנות ה-70 לאחר מלחמת יום הכיפורים, וכך היה גם ביתר העשורים העוקבים.
ב-2005, למי שאינו זוכר, שוק הדיור היה קפוא, התחלות הבנייה היו מעטות ביותר ומצב הרוח הלאומי היה על הפנים לאחר עשרות רבות של פיגועי האינתיפאדה שנמשכו על פני 4 שנים תמימות. בשיח הציבורי של הקהיליה הנדל"נית דאז, דומה היה שמצב זה יימשך לנצח. אולם מי שבכל זאת רכש אז דירה, הגדיל בממוצע כמעט פי 2.5 את ערך הנכס!
המציאות דהיום ממחישה עד כמה שוק הדיור הינו ב"הפוך על הפוך", הזדמנותי. אם נתחיל בשוק הדיור, נראה מיד שהמחסור בהיצע רק עלה בשנה האחרונה. בפועל ישנן רק כ-50 אלף התחלות בנייה, מתוך זה כ-18 אלף דירות בלבד "על המדף". נתוני משרדי מצביעים על ביקושים כבושים לכ-70 אלף דירות, כלומר על כל דירה שנמכרת ישנם בפוטנציה כ-4 רוכשים. נתון זה, לכשעצמו, מסביר את עליית מדד הדיור בחודש יולי שעבר ב-0.9 אחוזים וכן את העובדה שהמשכנתאות שניטלו בחודש זה הרקיעו ל-6.5 מיליארדי שקלים, על-אף ולמרות מגיפת הקורונה.
"ראלי" מחודש
הפרש בלתי נתפס זה בין היצע דל לביקושים כבושים גבוהים, גדול פי כמה באזור הביקוש, בו הפער בין "דירות על המדף" לבין רוכשים בפוטנציה מגיע ל-1 מול 6 (!), זאת עקב העובדה שחלק ניכר מהתחלות הבנייה שהיו מאז 2015 התמקדו במסגרת תוכנית מחיר למשתכן דווקא בפריפריה, היכן שהביקושים היו נמוכים בהרבה, מה שגרם לדיסוננס שלפיו נותרו בפריפריה רבבות דירות ריקות כאבן שאין לה הופכין, זאת שעה שבאזור הביקוש במרכז המחסור רק הלך והעמיק.
ואם נוסיף לנתון הזה את העובדה שבמהלך המחצית השנה האחרונה של מגיפת הקורונה ומן הסתם גם במהלך החודשים הקרובים, היו הרבה ישראלים שלא מימשו את רכישת הדירה ודחו אותה, לאחר יעבור זעם", התרחיש הצפוי, להערכתנו, לקראת סוף 2020 ותחילת 2021, הינו של "ראלי" מחודש של עליות מחירים.
ומה לגבי שוק המשרדים? נכון לעכשיו הוא אכן במיתון מובהק עקב העובדה שחלק נכבד עברו לעבוד מהבית, אולם, וזה אולם גדול, דווקא מצב זמני זה, מאפשר לחדי עין הזדמנויות עסקיות יוצאות דופן, ברמות מחירים נמוכות יותר ובתנאים טובים בהרבה. החוכמה הינה לזהות את אותו מיקום שגם לאחר ימי הקורונה יהיה אטרקטיבי בין אם כמשרד או כנכס מסחרי ולא לפסול על הסף את אותה הזדמנות, רק משום שכולם אומרים שכעת זה לא הזמן.
לסיכום, דווקא תקופה זו מאפשרת את ההזדמנות לשבת בבית ולערוך חישוב מסלול מחדש, ועשויה בהחלט להיות פתח להחלטות נדל"ניות משתלמות, אף הרבה יותר מאשר בזמנים כתיקונם.