כולנו מכירים את הספר רב המכר שעובד גם לסרט "מלכוד 22". אולם, וזה אולם גדול, מי שמכם מכיר את "מלכוד 220", אותן 220 אלף דירות שלכאורה כבר שווקו, אולם מסיבות שונות ומשונות תקועות כאבן שאין לה הופכין במסדרונות פקידי העיריות והרשויות המקומיות בכל רחבי מדינת ישראל?
אמנם כן, זוהי הסיבה העיקרית לכך שלמרות נתונים אופטימיים ששרי שיכון בזה אחר זה פיזרו במהלך העשור האחרון לגבי כמות הדירות המשווקות, ושהגיעו עד למספר הקסם של 100 אלף לשנה, למרות כל זאת מספר הדירות שנבנו בפועל היה קטן לאין שיעור, כמחצית בלבד.
יתרה מכך: הגרעון העצום הקיים כבר היום בהיצע הדיור בישראל עתיד לגדול באופן אקספודנציאלי(!) במהלך השנים הבאות, זאת משום שמדי שנה מתווספים אצלנו כ-200 אלף תושבים נוספים, כולל ריבוי טבעי ועלייה, והתחזית השמרנית ביותר מדברת על הכפלת מספר התושבים לכ-18 מיליון עד 2050.
ובמילים אחרות, אם בזמן העלייה ההמונית מברית המועצות לשעבר בשנות ה-90 של המאה שעברה התגוררו כאן כ-4 מיליון ישראלים והיה צורך בכ-100 אלף דירות חדשות לשנה, אזי במהלך השנים הבאות יהיה צורך בממוצע בכ-250 אלף יחידות דיור לשנה (לא, זו אינה טעות במספר!) אם ברצוננו לבלום את העדר ההיצע, ובהמשך לספק דיור לכל אזרחי מדינת ישראל עד שנת 2050.
על-מנת לעמוד באתגר המורכב הזה, יהיה צורך בשורה ארוכה של מהלכים, אולם לטעמי החשוב מכולם יהיה לפרוץ את אותה תקרת זכוכית של הויה דולורוזה במסדרונות משרדי ההנדסה בעיריות וברשויות המקומיות.
"על תנאי"
הרעיון שלנו, תימור שוורץ אדריכלים, הינו פשוט בתכלית: במקום לסבסד דירות מוזלות במיליארדים במסגרת תוכניות חסרות תוחלת דוגמת מחיר למשתכן, מחיר מטרה או דירה בהנחה, הממשלה שתבחר תעניק מתקציב המדינה בונוס משמעותי לעיריות שיקדמו, ובמהירות, היתרים לפרויקטים.
מהבדיקה שערכנו "סכום הקסם" הינו 50 אלף שקלים לדירה. ובמילים אחרות, עירייה שתאשר תוכנית בניין סטנדרטי בן 20 דירות, תקבל מיליון שקלים וזו שתאשר, נניח, תוכנית פינוי בינוי בת 1,000 דירות, תקבל סכום נכבד ביותר של 50 מיליון שקלים.
על-פי הצעתנו העיריות יקבלו את הבונוס המשמעותי הזה "על תנאי". תהיה הוראת שעה (מסלול עוקף חקיקה) בו העיריות יתחייבו לקדם את אותה תוכנית תוך עד 12 חודשים, כלומר שנה קלנדרית אחת. עירייה שלא תעמוד בתנאי הזה, תאבד את הבונוס כולו.
על-פי התרחיש שבדקנו במשרדנו, אם רעיון פשוט ותכליתי זה אכן ימומש, יעלה מספר ההיתרים תוך שנה אחת בכ-100 אחוזים בקירוב, ובמילים אחרות, כבר ב-2023 נוכל לעלות מכ-55 התחלות בנייה בפועל כיום, לכ-110-100 אלף התחלות בנייה לפחות. העלייה הדרמטית הזו תבוא לידי ביטוי הן בפרויקטים חדשים והן בהתנעה מחודשת של התחדשות עירונית, הן בתמ"א 38 והן בפינוי בינוי.
מודל זה יורחב עוד יותר ביחס לערי הפריפריה ה"עניות". הן יקבלו, מעבר לבונוס של 50 אלף שקלים לדירות מגורים, גם בונוס נוסף (שעליו תחליט הממשלה) שייועד לבנייה לתעסוקה, משרדים, מסחר ותיירות, מרכיבים משלימים שהפריפריה משוועת אליהן נואשות. על-פי תרחישים ארוכי טווח שבדקנו במשרדנו, אם מודל זה ייושם בהצלחה בשנתיים-שלוש הקרובות, אזי ניתן יהיה בהדרגה לעלות את התחלות הבנייה במהלך העשור הקרוב לכ-180-150 לשנה, ובמהלך העשורים הבאים להגיע בהדרגה אף למספר הקסם 250 אלף התחלות בנייה לשנה.
ולסיום, קיימים כמובן עוד פתרונות ישימים להתנעת שוק הדיור והוצאתו "מן הבוץ", אולם לטעמנו פתרון פשוט זה הינו המפתח הטוב והמהיר ביותר להוצאתו מהמלכוד בו הוא נתון כיום.