מדד הדיור שזינק במהלך הרבעון האחרון בקרוב לשבעה אחוזים, ועוד בעת מלחמה מתמשכת, הזכיר לי שיחות שאני מנהל כמעט מדי יום ביומו, בין לבין מפגשים על כוס קפה עם קולגות ובערבי שישי על כוס בירה עם חברים. אני נשאל לא פעם את שאלת ה"מיליון דולר" - האם יש בכלל גבול לעליית מחירי הדיור במדינת ישראל והאם עלייה של כ-150 אחוזים ברמות המחירים מאז שנת 2006 לא מיצתה את עצמה.
התשובה שלי הינה תמיד "לא רבתי", זאת למרות כל הקושיות של אותם פסקנים המאתגרים אותי בכך שכמות הכסף לרכישת דירה שבידי הציבור היא מוגבלת, שמאות אלפים נאנקים תחת כובד המשכנתאות, קל וחומר בעת הזאת של מלחמה מתמשכת שפגעה קשות בכיסם ופרנסתם של המוני ישראלים.
אכן, כמשפטו המפורסם של המדען האיטלקי גליליאו גליליי, "ואף על-פי כן נוע תנוע". שוק הדיור בישראלי הינו ייחודי בקנה מידה עולמי. אין אף מדינה מערבית שבה ריבוי האוכלוסייה הינו כה גדול והפער בין אותו גידול לבין היצע הדיור הולך ומתרחב במהירות משנה לשנה.
אם בשנת 2006, כשהחלו מחירי הדיור לזנק אל על, חיו בישראל כ-6.3 מיליון תושבים, כיום, 18 שנה אחרי, אנו נושקים כבר למספר הקסם 10 מיליון, כלומר עלייה דרמטית של כ-60 אחוזים(!) במספר התושבים תוך פחות משני עשורים.
ומה קרה עם היצע התחלות הבנייה באותן שנים. ובכן, אכן הייתה עלייה בהתחלות הבנייה, אולם בקצב נמוך בהרבה לעומת קצב גידול האוכלוסייה. יתרה מכך: חלק נכבד מאותו גידול בהיצע היה דווקא בפריפריה, שם רמות הביקושים היו נמוכות בהרבה, כך שבאופן פרדוקסלי דווקא מבצעי דיור מוזל דוגמת מחיר משתכן, מחיר מטרה ודירה בהנחה, רק תדלקו עוד יותר את עליות מחירי הדיור.
גם העובדה שהמבנה ה"עקום" של ענף הנדל"ן בכלל ושוק הדיור בפרט, לא השתנה כלל בעיקר במהלך אותם שני עשורים, כולל שיטת מכרזי רשות מקרקעי ישראל הבנויה באופן המזכיר תדלוק מחירים אצל בתי מכירות פומביות. הליכי רישוי והיתרים שנמשכים עד אינסוף, מה שכמובן מקטין מאוד את התחלות הבנייה, גרמו לכך שנוצרה "תקרת זכוכית" של לא יותר מכ-55-50 אלף התחלות בנייה לשנה, שלא ניתן בשום פנים ואופן לפרוץ אותה.
זינוק המחירים המחודש ברבעון האחרון מביא כמובן לידי ביטוי את אפקט המלחמה, שבא לידי ביטוי במחסור הקריטי בכ-80 אלף עובדים, שלא נראה לו שום פתרון מעשי בעתיד הנראה לעין ובד בבד המצור על ים סוף והחרם הטורקי שעוד ישפיעו במהלך השנה הקרובה עוד כהנה וכהנה על הזינוק במחירי הדיור.
בסוף 2023, לאחר שפורסם כי במהלך אותה שנה ירדו מחירי הדיור, היו רבים שצפו כי מגמה זו תמשך. אני, לעומת זאת גרסתי, ובדעת מיעוט, כי 2024 תתאפיין בזינוק רבתי של מחירי הדיור, בשיעור של 12-10 אחוזים, כלומר אף עליית מחירים דו-ספרתית. ואכן הרבעון האחרון מגלם בתוכו עליית מחירים דו-ספרתית, לראשונה זה שנים.
האם יש דרך למנוע מגמה זו? ובכן, ניתן ואפשר לעשות זאת, אולם רק החל ב-2027 ואילך, זאת משום ש-2024 ולטעמי גם 2025 ו-2026, נחשבות כבר היום כ"שנות נדל"ן אבודות". כיום כבר חצינו את רף ה-10 מיליון, כשמדי שנה יתווספו פה עוד כ-200 אלף תושבים ועוד שנה כ-60 אלף בתי אב נוספים.
ברור כי רק העלאה דרמטית של התחלות הבנייה, שאינה צפויה בינתיים כלל ועיקר, תוכל לעצור את סחרחרת רמות מחירי הדיור. אולם, וזה אולם גדול, בינתיים תרחיש זה אינו נראה בעליל והזינוק במחירי הדיור, מן הסתם, יימשך לפחות בשנתיים-שלוש הקרובות. ומה יקרה, חלילה, אם לא ינקטו חלילה כל הפעולות הנדרשות ונגיע תוך 30 שנה על-פי כל התחזיות ל-18-17 מיליון תושבים ובד בבד יימשך הקצב השנתי של 50-60 אלף יחידות לשנה בלבד? ובכן, על תרחיש אימים זה נרחיב את הדיבור כבר במאמר אחר...