דווקא בימים מאתגרים אלה, ולאחר יותר מ-15 חודשים של המלחמה הארוכה ביותר בתולדות המדינה, יש מקום לשקול מחדש את מדיניות תכנון היצע הדיור שעד כה, במהלך שני העשורים האחרונים, נכשלה כישלון חרוץ. נתוני למ"ס שפורסמו לאחרונה והצביעו על 48 אלף התחלות בנייה בלבד במהלך 2024, זאת לעומת תכנון מוקדם ל-70 אלף, לא הפתיעו איש. ברור לכל כי המחסור בהיצע דיור, שעל-פי הערכת מומחים מתקרב לכ-200 אלף דירות, יביא גם במהלך 2025, ובשנים שיבואו אחריה, להמשך תדלוק מחירי הדיור. החל מפרוץ המלחמה, ב-7 באוקטובר 2023, זינקו מחירי הדיור בשיעור חסר תקדים של שמונה אחוזים, ובד בבד חל גם זינוק מקביל בנטילת משכנתאות, שהגיע בחודש דצמבר האחרון לשיא של 14 מיליארד שקלים. מאז שנת 2007 התייקרו מחירי הדיור בשיעור חסר תקדים גם בקנה מידה עולמי. אם באותה שנה עמד מחיר דירה ממוצעת בישראל על כ-800 אלף שקלים, הרי שכיום הוא חצה זה מכבר את רף השני מיליון שקלים. אם נפשפש בארכיון, נמצא כי במהלך שני העשורים האחרונים היו 10 שרי שיכון שהצהירו בזה אחר זה על כך שאו טו טו הם הולכים לקדם 80, 90 ואפילו 100 אלף יחידות דיור לשנה. בפועל ההר הוליד עכבר ומספר התחלות הבנייה השנתי גירד במקרה הטוב את ה-50 אלף וברוב המקרים אף פחות מכך. הסיבה העיקרית לכך הייתה גם ביורוקרטיה ורגולציה, אולם גם העובדה שגופים ממשלתיים שונים, שלעיתים קרובות בלמו זה את זה, היו ממונים על שוק הדיור, ביניהם מנהל התכנון במשרד הפנים, רשות מקרקעי ישראל, מטה הדיור, הרשות להתחדשות עירונית ומשרד השיכון עצמו. עובדה זו גרמה להחרפה במחסור בהיצע, שרק הלך וגדל משנה לשנה. אם ב-2007, כשהחל התהליך, חיו במדינת ישראל כשישה וחצי בני אדם והצורך היה בכ-50 אלף דירות לשנה, הרי שכיום חצתה אוכלוסיית המדינה את רף ה-10 מיליון והצורך, גם אם נגלם בתוכו את המחסור הקריטי שנוצר, הוא בכ-100 אלף דירות מדי שנה בשנה. מניסיוני כאדריכלית למדתי שאם תפיסה מסוימת נכשלת פעם אחר פעם, מוטב לשקול אלטרנטיבה שונה. במקום לפצל את האחריות על שוק הדיור בין גופים ממשלתיים שונים שמתעמתים זה עם זה ובד בבד גם מול הרשויות המקומיות, יש לשקול להעניק לעיריות ולרשויות המקומיות את מירב הסמכויות. נוסחה זו עובדת היטב בכל מדינות המערב המתוקנות. בעיר ניו-יורק, לדוגמה, יש לעירייה סמכויות בלתי מוגבלות להחליט היכן ומתי יוקמו פרויקטים וכך גם ברוב רובן של ערי העולם הרחב. כמו-כן נעזרות העיריות בחו"ל באנשי מקצוע מומחים דוגמת מתכננים, מהנדסים ואדריכלים שמלווים את קבלת ההחלטות. אין לי צל של ספק כי החלטה שכזו תבקיע סוף-סוף את תקרת הזכוכית של 50-40 אלף התחלות בנייה לשנה, תהפוך כל עירייה ל"מבוגר האחראי" שמופקד על שביעות הרצון של תושביו, זאת במקום התסריט החוזר על עצמו של עיריות המתפקדות כ"בן הסורר" שבא בטענות, חלקן מן הסתם מוצדקות, כנגד השלטון המרכזי. הממשלה, מצידה, תשמח להפטר מכאב הראש הזה, וכמו במדינות המערב האחרות, יהיו שרי שיכון, פנים וכו' האחראים על התווית מדיניות כללית, אבל כאמור יעניקו לשלטון המקומי את מירב הסמכויות לפעול כראות עיניו. אמנם חוק ההסדרים, שקודם לאחרונה, מציע לכאורה מודל המעניק הרבה יותר סמכויות לרשויות המקומיות, אך לא במקרה נכשל עד כה כישלון חרוץ, זאת משום שבפועל הותיר את גופי הממשלה כאחראים למדיניות העיריות והותיר להם סנקציות אם יחרגו. ובמילים אחרות, אותה הגברת בשינוי אדרת. רק החלטה גורפת שתהפוך את העיריות והרשות המקומיות לבעלות אחריות בלעדית תשנה את המצב. ולסיום, מילה לספקנים: אם עד כה התפיסה נכשלה כישלון חרוץ פעם אחר פעם, למה שלא ננסה תפיסה שונה?