השנה, 2025, מלאו 40 שנים להחלטת ממשלת ישראל להפריט את הדיור הממשלתי, כולל מוסד החברות המשכנות מטעם המדינה. התקווה הייתה שפעולה זו תוביל לפריחה בענף הנדל"ן בכלל ובשוק הדיור בפרט. בד-בבד מלאו השנה 20 שנים להחלטה להאיץ את כל נושא ההתחדשות העירונית, זאת באמצעות תמ"א 38 שנועדה לחזק מבנים כנגד רעידות אדמה ובד בבד להגדיל באופן משמעותי את התחלות הבנייה. בד-בבד מלאו השנה 10 שנים לתוכניות הדיור המוזל, מחיר למשתכן, דירה בהנחה ומחיר מטרה. שלושה יעדים אלה נכשלו כישלון חרוץ.
נתחיל מנושא ההפרטה: אם בשנות ה-80 של המאה שעברה הספיקו 60-50 משכורות על-מנת לרכוש דירה סבירה במרכז הארץ ומחיר דירה ממוצעת היה סביב 500 אלף שקלים. כיום נדרשות לכך 203 משכורות, ומחיר דירה ממוצעת חצה זה מכבר את רף השני מיליון שקלים. ובמילים אחרות: במקום שהפרטת הענף תתרום לשגשוגו, ליצירת היצע דירות גדול הרבה יותר ולכך שמחיר דירה יהיה שווה לכל נפש, הן יצרו במהלך ארבעת העשורים האחרונים פעולה הפוכה בתכלית.
אכן אין זה מקרה שאם בשנות ה-80 של המאה שעברה, כ-75 אחוזים מתושבי המדינה נהנו מדירה בבעלות, אך אחוז זה ירד לפחות מ-70. במילים אחרות, לפני 40 שנה לכמיליון מתוך ארבעה מיליון תושבי המדינה לא הייתה דירה ואילו כיום לכשלושה מיליון מתוך 10 מיליון תושבים, אין דירה. פי שלושה יותר ישראלים ללא דירה בבעלותם! ואם נתייחס ליעד שיצא לפועל לפני 20 שנה, תמ"א 38, הרי שעל-פי נתונים סטטיסטים יבשים לוקח לקדם פרויקט בממוצע 12-8 שנה ורק כל דירה שלישית מתוך דירה שמקבלת היתר יוצאות לדרך.
ולגבי מבצעי הדיור המוזל
על-פי הסטטיסטיקה היבשה זכו בהגרלות הדיור המוזל רק כ-3.5 אחוזים מהנרשמים, וגם אלה שכן זכו, נאלצו בתקופת ההמתנה לשלם עוד כהנה וכהנה דמי שכירות, תשומות בנייה וכו'. ואדרבה: למרות שמבצעים אלה הגיעו בשנים מסוימות לעד 40-30 אחוזים מהיצע הדיור, הם הקטינו בפועל את כלל ההיצע, יצרו ביקושים כבושים ותדלקו את מחיר הדיור כפל כפליים.
לפרוטוקול: כישלון זה אינו כלל ועיקר תולדה של החלטות שגויות. אדרבה: ההחלטה להפריט את הענף, בדומה למדינות צפון אמריקה ואירופה המתוקנות, הייתה לטעמי החלטה נכונה ובזמן הנכון. כך גם ההחלטה להאיץ את ההתחדשות העירונית באמצעות תמ"א 38 ובמיוחד תמ"א 38/2.
אלא מאי? נוצר כאן אבסורד לפיו אותם יעדים נאזקו שלא בטובתם באזיקי התפיסה הביורוקרטית, שהתאימה ככפפה לדיור הממשלתי והציבורי המסובסד, אולם בינה לבין ההפרטה נוצר דיסוננס שרק הלך והעמיק עם השנים. וכך גם לגבי הניסיון, המוצדק לכשעצמו, להתניע התחדשות עירונית. ובמילים אחרות: הבעיה העיקרית כאן איננה בקונספט שאיננו נכון, אלא במתודה(!) שאותה מקבלי ההחלטות היו אמורים אפריורי להתאים לאותם יעדים מהפכניים חדשים.
והסטטיסטיקה, כאמור, איננה משקרת, ובמהלך העשורים האחרונים, למרות תילי תילים של פרסומים ומאמרים בגנות הביורוקרטיה, מצב זה לא השתנה מעיקרו כלל, עובדה שבאה לידי ביטוי בהעדר שינוי בסיסי במבנה הענף ובמחסור גדל והולך בהיצע. רק הסרת כל האזיקים הביורוקרטים תוכל לממש את היעדים שצוינו לעיל ולהבריא את שוק הדיור אצלנו!