כמי שמייצג משקיעים פרטיים ומוסדיים בישראל ובחו"ל (בעיקר בארה"ב), בשיתוף פעולה עם יועצים פיננסיים וסוכנויות ביטוח ופנסיה, ברצוני להאיר את עיני הקוראים לפוטנציאל החיובי של המושג "מושע" שהפך שלא בטובתו עם השנים למילת גנאי המסמלת נכס בעייתי שלא כדאי לרכוש אותו. מדובר במושג שנולד במחצית השנייה של המאה ה-19, בימי השלטון הטורקי-עותומני, שמשמעותו העדר טאבו (רישום מקרקעין) על הנכס הספציפי שאתה רוכש, ורישום כלל הדיירים באותו בניין כבעלי חזקה על אותה חלקה בה ממוקם הבניין, אולם כאמור מבלי לציין איזו דירה ספציפית היא בבעלותם. נכון ל-2025 עדיין מצויים אלפי נכסים במדינת ישראל בסטטוס של מושע. רובם הגדול ממוקם בשכונות דרום תל אביב ויפו, שנבנו בראשית המאה ה-20, וערכן בשוק נמוך בדרך כלל בעשרות אחוזים לעומת ערכן הריאלי, גם בשל העדר הרישום בטאבו על שם הרוכש וגם בשל העובדה שבפועל לא ניתן ליישם בהן התחדשות עירונית. אולם, וזה אולם גדול, דווקא בסטטוס שנוי במחלוקת זה, קיים פוטנציאל לא אכזב הן ליזמים והן למשקיעים המעוניינים לרכוש דירה במחיר סביר הנמוך בהרבה ממחירי השוק הנוכחיים. בארצות הברית, לדוגמה, מקובל מאוד שמשקיעים כשירים ובייחוד חברות ענק מוסדיות, דוגמת קונצרנים של ביטוח, יוזמים הקמת מתחמי מגורים גדולים, המכונים "multy family", עם בעלים יחיד, וכל הדיירים שוכרים בלבד. כלומר, אין חזקת בעלות לדיירים או זכויות הגנה אחרות כמו דמי מפתח שהיו נהוגות בישראל או כפי שקיימות בתצורות אלה ואחרות אף כיום במדינות אירופיות גם במפותחות שבהן כמו בגרמניה למשל. למעשה מדובר בפתרון פיננסי המייצר מוצר מניב ותזרים יציב מבוסס פרויקטים של נדל"ן למגורים במתחמים שלמים ""value add, כשקהל היעד הינו בעיקר משקיעים אסטרטגיים שמעוניינים לרכוש נכס במחיר מוזל ולקבל עליו "בטוחה" - תשואה נאה מחברת הניהול שמשכירה את הנכס, או לחלופין לקוחות קצה שהתקציב שלהם מוגבל. רוכשי הדירות אינם מקבלים עליהן רישום בטאבו, אולם בדומה למושע אצלנו, הם רשומים כחלק מהבעלים על אותה חלקה או בניין. מול ה"חסרון" של העדר רישום בטאבו, מחיר אותן דירות נמוכים בהרבה לעומת מחיר השוק באותה עיר או איזור. לדוגמה בקליבלנד, אוהיו, ניתן למצוא במיקום טוב דירות שני חדרים במחיר המתחיל ב-50 אלף דולר בלבד, כ-200 אלף שקלים וכך גם במיקומים נוספים. אז מדוע לא ליישם את המודל הזה גם אצלנו? מדובר, לטעמי ב-"win win" הן ליזמים, הן למשקיעים והן לדיירים. הלא אין זה סוד שחברות מוסדיות, החל מהבנקים וכלה בחברות הביטוח, מושקעות אצלנו בשוק ההון בהיקפים של מיליארדים. ומדוע שלא יפצלו את ההשקעות שלהן וישקיעו בד-בבד לשוק ההון ולקרנות ריט, גם בקומפלקסים למגורים, יעניקו חזקה בדירות למשקיעים שירכשו את אותן דירות במחיר מופחת בהרבה ממחיר בשוק, ובד בבד ישמרו על הבעלות הכוללת על הנכס? כמה חבל ואיזה פספוס שבישראל אין מעמד נכסים מקביל כזה שיעודד שימוש בהקצאות הון ישראליות לטובת פתרון דיור בר-השגה, עם הטבות מובנות לדיור בשכירות טווח ארוך, דיור מסובסד לאוכלוסיות יעד וכיוצא בזה. כולם ירוויחו מכך. הקונצרנים המוסדיים שיחלקו בתבונה את ההשקעות שלהם בין מרכיבים נזילים למרכיב קשיח וסולידי דוגמת נדל"ן, המשקיעים שתהיה להם חזקה או בטוחה (אך לא מובטחת) על הדירה, ובמחיר נמוך בהרבה שיניב להם כמובן תשואה גבוהה יותר. והכי חשוב - המרוויח הגדול יהיה ענף הנדל"ן בכלל ושוק הדיור בפרט, שתיווצר לו נישה נוספת שתניב הרבה יותר היצע דיור ואלטרנטיבה נוספת, מחד-גיסא הרבה יותר זולה מרכישת דירה רגילה בטאבו ומאידך-גיסא הרבה יותר אטרקטיבית ומובטחת מאשר שכירות רגילה. ולסיכום, האם המושע טומנת בחובה גם ישועה? את זאת ימים יגידו...