הרעיון להסב מיליוני מ"ר משרדים ומסחר עודפים לטובת שוק הדיור נולד זמן רב לפני אירועי 7 באוקטובר, לא כל שכן מלחמת 12 הימים בינינו לבין אירן. יסוד הרעיון הוא בכך שבמהלך העשור האחרון נוצר דיסוננס גובר והולך של עודף שטחי משרדים שנבנים והולכים, המוערך בכ-5-4 מיליון מ"ר לפחות לבין מחסור גובר והולך בהיצע הדיור, המוערך בכ-200 אלף יחידות דיור.
על-פי ההערכה שביצעתי, ניתן יהיה באותם מיליוני מ"ר נדל"ן משרדים ומסחר עודפים, לקדם לכל הפחות כ-40-30 אלף דירות למגורים במהלך השנתיים-שלוש הקרובות, רובן ככולן באזור הביקוש בגוש-דן ומרכז הארץ, מה שעשוי בהחלט להפוך לאקס פקטור משמעותי בשוק הדיור. מחסור זה בולט במיוחד באזור הביקוש, קל וחומר מחסור בדירות קטנות וקומפקטיות בנות 3-2 חדרים שהינן מבוקשות במיוחד, עקב האחוז הגבוה של משפחות קטנות/חד-הוריות/להט"בים/ גרושים גרושות/ רווקים רווקות/מצמצמי דיור.
ברור כי המצרף של המתפנים שהגיעו לאזור הביקוש מעוטף עזה והצפון, כשנוספים לכך כעת קרוב ל-3,000 בתי אבי שבתיהם נהרסו מהטילים האירניים, כל אלה רק מגדילים עוד יותר את המחסור. העובדה שבמהלך 12 ימי הלחימה פגעו עשרות טילים במתחמים בגוש-דן, כולל הדף שיצר הרס נרחב ביותר, תגרום לכך שאותן אלפי משפחות יזדקקו לפתרונות דיור ברי קיימא וארוכי טווח, זאת משום שהליך הפינוי בינוי והבנייה מחדש ייקחו כ-5-4 שנים לפחות. ברור גם שהשהות בבתי המלון תהווה פתרון זמני בלבד.
כמו-כן העובדה שהמחסור בולט במיוחד בדירות המצוידות בממ"ד, כשעל-פי הנתונים שפורסמו לאחרונה, מהוות פחות משליש מהדירות בגוש-דן, כל אלה מחייבים את מקבלי ההחלטות לחשוב ולייצר במהירות האפשרית פתרון שהינו "מחוץ לקופסה".
להסבת מילוני מ"ר משרדים ומסחר לטובת מגורים היתרונות הבאים:
אחד - מניעת מצב בו בעוד שנתיים-שלוש ייווצר שלא לצורך עודף בשטחי משרדים, מה שעלול ליצור תופעה של "פילים לבנים".
שניים - יצירת עתודות היצע יחידות דיור זמינות, במיוחד באזור הביקוש.
שלוש - דגש על אחוז גבוה של דירות קטנות וקומפקטיות שיותאמו לאופי חתך האוכלוסייה ב"מדינת תל אביב".
ארבע - יצירת עתודה משמעותית של דיור להשכרה שמן הסתם יהיה חסר יותר ויותר.
חמש - הגדלה ניכרת של אחוז הדירות המצוידות בממ"ד.
שש - המימד הכלכלי המובהק של ניצול והשבחת ערכי קרקע באזור הביקוש.
שבע - כדאיות כלכלית גבוהה במיוחד לעיריות ולרשויות המקומיות.
שמונה - זמינות גבוהה ביחס למתחמי פינוי בינוי עתידיים שייקח זמן רב לתכנן ולבצע אותם.
תשע - כסף לרשויות המקומיות בעקבות היטל השבחה נוסף.
כל אלה, לטעמי, מהווים פקטורים המחייבים את כל מקבלי ההחלטות, בדרג הממשלתי והמוניציפלי כאחד, ללכת על הפתרון המתבקש הזה!