בית משפט השלום בת"א קיבל החלטה רעה בתיק אזרחי 22191-01-21 אשר עשויה להזיק מאוד לפרויקטים של פינוי-בינוי בכל הארץ ולפעילות עסקית במגזר הפרטי כולו. ראובן, בעל נכס המועמד לפינוי-בינוי, ושמעון מארגן החתמות מטעם היזם לוי הגיעו לבית המשפט עם תביעות הדדיות על הוצאת דיבה - בשורה התחתונה בית המשפט דחה את שתי תביעות הדיבה, והחליט שהמארגן, שמעון פעל בניגוד עניינים, שירת את הדיירים כאשר משכורתו משולמת על-ידי היזם, כאשר ההסכם שלו עם היזם מחייב אותו בנאמנות ליזם (מכללא וכי אחרת לא יקבל תמורה לעבודתו).

החלת כללי "ניגוד עניינים" של עובדי ציבור על השוק הפרטי - אסון

מפסק הדין ניכר שכבוד בית המשפט גוזר גזירה שווה בין חששות לניגוד עניינים במרחב הציבורי לבין חששות לניגוד עניינים במרחב הפרטי, ובכך מסכן בית המשפט את יציבות המרחב הפרטי כולו. במרחב הציבורי אנו רואים שוב ושוב הפעלה לא מאוזנת של כללי ניגוד העניינים, עד כדי השבתה מוחלטת של חלק מעבודת הממשלה כאשר שומרי הסף (כולל שופטים עליונים) לא מחילים כללים אלה על עצמם, והרחבת הכללים לשוק הפרטי, תהרוס גם אותו.

כללי העבודה בשוק הפרטים יכולים להתבסס על

1) תום לב וניקיון כפיים (שהם בסיס מבסיסי החוזים במדינת ישראל). 2) גילוי נאות. 3) פעולה המגובה בחוק (קבלת החלטות על-ידי הגופים המוסמכים, ניהול פרוטוקולים כדין) 4) קיום חוק וקיום חוזים. 5) איזונים ובלמים - אינטרס של היזם, הוא גם אינטרס של הקבלן, וגם אינטרס של הדייר, יד מכוונת נכונה תמצא את האיזונים הנדרשים אפילו תוך שהיא טובעת עד צוואר בניגודי עניינים ויד רעה תחרבן את הכל אפילו אם תהיה זכה וטהורה מניגוד עניינים. כל ניסיון להכניס בדלת האחורית את שומרי הסף עם הכללים ההזויים מהמרחב הציבורי הצולע למרחב הפרטי, יהרוס את המרחב הפרטי ממש כפי שהרס והורס את המרחב הציבורי.

גם אם יש הערות - אסור שתתבססנה על ניגוד עניינים

במקרה דנן, ייתכן שיש מקום להעיר ולתקן, ייתכן שלא היה גילוי נאות מוקדם מספיק, ייתכן שהחלטות הדיירים לא התקבלו בפורומים המתאימים על-פי חוק ועל כך נכון היה על המארגן להקפיד יותר, ככל שלא הקפיד. אך היטפלות לניגודי עניינים בשוק הפרטי כאשר השוק הפרטי חי קבוע בניגודי עניינים היא הרסנית לשוק זה.

אפשר היה להגיע לאותן תוצאות גם בלי כתיבת תורה תמוהה ומוזרה של שופט שלום על ניגוד עניינים בשוק פרטי

במה עסק הדיון? בתביעות דיבה הדדיות! האם הייתה כאן דיבה של ראובן על שמעון? האם הייתה כאן דיבה של שמעון על ראובן? מה הקשר של ההחלטות האלה עם ניגוד עניינים? ראובן, בעל הנכס העיד על עצמו שאיננו משפטן, בין אם דייק משפטית ובין אם לאו, וככל שיש בסיס לטענותיו של ראובן על כך ששמעון פעל שלא כהלכה, ראובן זכאי להגנת תום לב, גם אם אין לו הוכחת "אמת דיברתי" אלא דבריו היו במסגרת הבעת דעה. ולכן הדוקטורט שעשה השופט על תחולת כללי הניגוד בשוק הפרטי לא נחוץ כלל ונקבע לדעתי בחוסר סמכות בשל השפעות הרוחב הפוטנציאליות שלו, מבלי שהנפגעים האפשריים נשמעו כלל. 83 פעמים מוזכר צמד המילים "ניגוד עניינים" בפסק הדין, "לשון הרע" מוזכר 39 פעמים, פחות מחצי, ללמדנו על סדר עדיפות שגוי בהחלטה, שימת דגש על נושא שאיננו רלוונטי כלל לפסק הדין, תוך ניסיון להמציא תורה חדשה, לטעמי בחוסר סמכות, ודאי בחוסר סמכות של שופט שלום. בשיטה אדוורסרית שלנו השופט אמור לתת רק סעדים שהתבקשו וודאי לא לקבוע מסמרות בעניין ניגוד העניינים כאשר ראובן בעל הנכס, לא טען כלל שהוא בטוח משפטית בטענת ניגוד העניינים שטען במכתביו, ולצורך ההחלטה במשפט אין צורך להכריע בסוגיה הזו.

קשה עד כדי בלתי אפשרי לנהל פרויקטים של פינוי-בינוי אחרת

בפרויקטי פינוי-בינוי יש נכס, קרקע וזכויות בינוי, הון פוטנציאלי ענק, אך כסף אין. פעולות ההתנעה עולות כסף רב, ולכן מקור המימון לכל ההוצאות המקדימות הוא על היזם, מה שהופך את כל נותני השירותים, המשפטיים, הארכיטקטוניים, הרגולטוריים (כמו החתמות), החברתיים להיות ניזונים מקופתו של היזם. כל הניסיונות של פסק הדין להוציא את המארגן מאותו מכלול, מאוד לא משכנעים. מערכת שלמה של שלוחי היזם פועלת על-פי הספר תוך שהיא טבועה בניגודי עניינים, כי מהשירותים שלהם נהנים/סובלים הדיירים אך היד המאכילה אותם היא יד היזם. בואו נבחן את חלופות שלנו:

• להפסיק עם פינוי בינוי, ולהמתין בסבלנות לטילים או לרעידת האדמה, ואז נסמוך על מס רכוש (על-פי העדויות מגבול הצפון והדרום לא מדובר בפתרון מומלץ).

• נמתין להתפוררות טבעית, ניטוש כאשר נתחיל לראות את גלי האבק

• שהדיירים, בעלי הזכויות, ישלמו - את מה שאין להם.

• שנסמוך פחות על הכללים של היעוץ המשפטי לממשלה למגזרה הציבורי, וניתן למגזר הפרטי לפעול כפי שהוא יודע לפעול תוך פיקוח רגולטורי הדוק עם: תום לב וניקיון כפים, גילוי נאות, פעולות מגובות בחוק בלבד, קיום חוק והסכמים ואחרון אחרון חביב, איזונים ובלמים.

לשם כך הוקמו מנהלת ארצית ומנהלות עירוניות להתחדשות עירונית, וכל השאר הוא בידי הדיירים על יועציהם אותם מממן היזם, כאשר כל היועצים כולם טבולים עד צוואר בניגוד עניינים כשר לחלוטין, ובלבד שהיועצים כולם קשובים לדיירים, עושים כל מאמץ להוציא את הלימונדה מהלימון, בכך שמצליחים לבטא בפני היזם את האינטרסים שלו ברווחת הדיירים, ואז הדיירים לא מגיעים לפסגת חלומותיהם אך מגיעים לרמה מיטבית של מימוש צרכיהם. בפרויקט מצליח כולם ייהנו ובפרויקט כושל כולם יבכו, והקריטריון האחרון בהצלחת פרויקטים יהיה יבוא של כללי ניגוד העניינים מהמרחב הציבורי למרחב הפרטי, כללים שישביתו גם את המגזר הפרטי ממלאכה.

יש לבטל הדוקטורט על ניגוד עניינים בפסק הדין

פסק הדין עלול להוות אפקט מצנן לכלל פעילות פינוי-בינוי בארץ, ולכלל הפעילות העסקית בארץ. על המגזר הפרטי על כל שלוחותיו לפעול לעיקור הדוקטורט על ניגודי העניינים מפסק הדין. אין לטעמי מקום לכזה דוקטורט בארצנו, הגם שאיננו נחוץ ועיקורו לא אמור להשפיע על תוצאות פסק הדין.