למרות המלחמה המתמשכת ולמרות הנתונים של מדדי החודשים האחרונים המצביעים על-אודות ירידה קלה במחירי הדיור, שוק המשכנתאות מצוי בשגשוג ללא תקדים והגיע לאחרונה לשיא חדש של 9.3 מיליארדי שקלים בחודש אחד. עובדה זו, לכשעצמה, הגדילה מאוד את הסיכון של רבבות משקי בית, זאת עקב שער הריבית הגבוה והצורך לקחת, נומינלית, סכום משכנתה גבוה, עקב העלייה המתמשכת במחירי הדיור. על-פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה החזר חודשי ממוצע עומד כיום על כ-11 אלף שקל לחודש.
קיים סיכון שיתרחש אצלנו לראשונה בהיסטוריה משבר בשוק המשכנתאות, בדומה לזה שהיה בארצות הברית ב-2007 בגלל שיותר ויותר משקי בית, שאין ביכולתם לממן את הדירה החדשה רק באמצעות המשכנתה הרגילה שהם מקבלים מהבנק, פונים לגופים חוץ בנקאיים, זאת במטרה להשלים את הסכום החסר.
אין פלא אם כך שבעקבות משבר הסאב פריים בארצות הברית, הוחלט על רגולציה קפדנית שאינה מאפשרת כלל למי שרוכש דירה ליטול מימון חוץ בנקאי שמסתבר שבאחוז גבוה מאוד של מקרי פשיטות הרגל, הלווים לא הסתפקו במימון רגיל מהבנק ופנו לגופים חוץ בנקאיים על-מנת להשלים את המימון.
עד לעבר הלא רחוק הישראלים כמעט ולא נזקקו למימון חוץ בנקאי, זאת מהטעם הפשוט שמחירי הדיור היו זולים בהרבה והריבית על המשכנתה הייתה נמוכה. בשנת 2005, לדוגמה, מחיר דירה ממוצעת בישראל היה כ-700 אלף שקלים בלבד והרגולציה שהתירה לבנקים להעניק 75 אחוזי משכנתה לרכישת דירה ראשונה, איפשרה לרוכשי הדירות כ-200 אלף שקלים בלבד מימון עצמי משלים.
כיום המצב שונה לחלוטין: דירה ממוצעת אצלנו עולה כ-2.1 מיליון שקלים, פי שלושה יותר לעומת 2005, מה שמחייב את הרוכש לדאוג לכל הפחות ל-700 אלף שקלים במימון עצמי ולעיתים קרובות אף הרבה יותר, אם ברצונו לרכוש דירה ב"מדינת תל אביב".
על כן הפיתוי לקחת משכנתה חוץ בנקאית גדול: במקרים רבים הפרוצדורה והביורוקרטיה במשכנתה חוץ בנקאית פשוטות וקצרות יותר לעומת נטילת משכנתה דרך הבנק, המוגבל על-ידי רגולציה קפדנית וגם בדרך זו ניתן במקרים רבים להגמיש ולהאריך באופן משמעותי את תקופת ההחזר. אולם, לטעמי, מדובר כאן בחלק נכבד מהמקרים ב"מלכודת דבש" שעשויה לסכן מאוד את הלווים, אף הרבה יותר מאשר בנטילת משכנתה "רגילה" דרך הבנק.
ראשית, ברוב המכריע של המקרים אותו גוף חוץ בנקאי שמעניק מימון משלים, קובע ללווה ריבית הרבה יותר גבוהה לעומת ריבית המשכנתה מהבנק, שגם כך היא כיום גבוהה ביותר. המשמעות יכולה לבוא לידי ביטוי בעוד מאות רבות של שקלים, לעיתים אף אלפים, מדי חודש, מה שספק עם לווים רבים יוכלו לעמוד בו. שנית, מעבר לריבית הגבוהה, בדרך כלל משיתים אותם גופים חוץ בנקאיים עמלות משמעותיות נוספות, דוגמת עמלת "פתיחת תיק", עמלה על שירותים של עורך דין או שמאי מקרקעין מלווים ועוד עמלות שונות ומשונות.
שלישית, במקרים רבים המימון החוץ בנקאי הוא באמצעות "הלוואות בלון", שעליהן הלווה מחזיר את הריבית מדי חודש ורק בסוף התקופה מחזיר את הקרן. הניסיון מלמד שההטבה הזו היא במקרים רבים "מלכודת דבש" כשהלווים מגיעים ליום הפירעון בשוקת שבורה, ללא כל יכולת לשלם את סכום הקרן.
רביעית, במקרה של חלילה, העדר פירעון, הבנק המלווה יכול ללא כל בעיה למכור את הדירה שעליה נלקחה משכנתה ובכך לסיים איכשהו את הפרשה. הגוף החוץ בנקאי, לעומת זאת, יתקשה מאוד במקרים רבים לעשות זאת, מה שיסבך עוד יותר את המצב.
חמישית, באופן פרדוקסלי דווקא העובדה שהבנקים עובדים על-פי רגולציה קפדנית, מגנה בסופו של דבר על הלווים ובוחנת היטב את היכולת שלהם להחזיר את המימון שנטלו. במקרה של גוף חוץ בנקאי, דווקא הגמישות במתן המימון עלולה להסתבר בסופו של דבר כחרב פיפיות, כשמתברר שהלווה מלכתחילה היה מתקשה או לא היה יכול כלל לעמוד בתנאי ההלוואה.
אמנם הרגולטורים, בתוכם בנק ישראל, ביצעו לאחרונה אי-אילו הגבלות, לדוגמה על נטילת הלוואות בלון, אולם בפועל שוק המשכנתאות עודנו פרוץ וטוב יעשו אם בדומה ללקחים בארצות הברית, ימנעו את תיבת הפנדורה שעלולה, חלילה, להיפתח לפתע, זאת ללא סימני אזהרה מוקדמים!