לעיתים אנו לומדים על בעיה שורשית בענף הנדל"ן דרך דוגמה שבאה ממקום אחר. כך, לטעמי, הינו הסיפור של התנגדות חברת קרסו נדל"ן וחברות מובילות נוספות לתכנון מתחם יוספטל בחולון, אחד ממתחמי הפינוי בינוי הגדולים בגוש-דן. התפיסה התכנונית של המתחם החדש, שישלב כמות נאה של 1,338 יחידות דיור וכ-240 אלף מ"ר משרדים, מבוססת על ניתוח ביקושים עתידיים במתחם, לאחר שיעברו שני קווים של המטרו העתידית m1 ו-m2, מה שיקצר משמעותית את זמן הנסיעה ממנו לתל אביב ולכל רחבי גוש-דן. ובכן, קרסו נדל"ן וכמוה גם יתר החברות טוענות, ובצדק רב, שיחלפו שנים רבות עד שיסללו קווי המטרו ולכן אין כל הצדקה ל-240 אלף מ"ר משרדים, ובמקום זאת הן דורשות להגדיל את כמות הדירות במתחם על חשבון המשרדים. קרסו נדל"ן, לדוגמה, הודיעו לוועדה המחוזית כי היא מושכת את ידיה מהתוכנית, זאת מכיוון שאינה כלכלית דיה. התוכנית הנוכחית בחלק של קרסו נדל"ן כוללת 423 יחידות דיור וכ-120 אלף מ"ר משרדים. קרסו מבקשת להוסיף לתוכנית עוד 117 יחידות דיור על-מנת להפוך אותה לכלכלית. בסך-הכל מתוכננות במתחם יוספטל 1,338 יחידות דיור וכ-240 אלף מ"ר שטחי משרדים. המתחם אמור לכלול שילוב של בנייה מרקמית נמוכה משולבת עם מגדלים בני 60 קומות. ניתוח שמאי שביצעתי מאשש מחד-גיסא כי אכן קיים היגיון רב בטענת היזמיות שהתוכנית איננה כלכלית דיה במתכונת הנוכחית, אך מאידך-גיסא, מאחורי המשגה של הוועדה המחוזית מסתתרת בעיה אסטרטגית הרבה יותר עמוקה של עודף גדל והולך של שטחי משרדים בגוש-דן, זאת לעומת מחסור גדל והולך של דירות מגורים. עודף שטחי המשרדים, המתקרב לכשלושה מיליון מ"ר, נובע מכך שלעיריות פשוט לא כדאי לקדם בניית דירות, זאת משום שהארנונה שהן מקבלות עבור משרדים גבוהה פי שלושה בקירוב לעומת הארנונה על מגורים. ובמילים אחרות: טענת היזמיות שלא יהיו במהלך השנים הקרובות ממילא ביקושים למשרדים נכונה, אולם לא בשל הסיבות הנכונות. הלא, ובלי שום קשר ללקוחות הזמנים של קידום קווי המטרו, אם לא היה קיים כיום עודף כה גדול של שטחי משרדים, לא הייתה כל סיבה לכאורה שאותם 240 אלף מ"ר משרדים היו זוכים לביקושים גבוהים בקרב, נניח, תושבי חולון ובת ים הסמוכה. על כן, לסיכום, הבעיה העיקרית כאן אינה כלל ועיקר לוחות הזמנים הרחוקים של ביצוע קווי המטרו שיחברו את מתחם יוספטל עם לב תל אביב, אלא העובדה הפשוטה שכיום לא קיים כל צורך בקידום שטחי משרדים וצריך, ברמה אסטרטגית לאומית(!) לקדם כמה שיותר היצע דירות. אז איך פתורים את הפלונטר? אולי על-ידי השוואה בהוראת שעה של הארנונה למגורים עם הארנונה לעסקים, מה שידרבן לא רק את עיריית חולון, אלא גם יתר העיריות במדינת ישראל לקדם סוף-סוף מלאי מספיק של דירות למגורים. אז מתחם יוספטל כמשל, כבר אמרנו?!