תארו לכם שכונה חדשה בתל אביב, עם רחובות צפופים, בנייה צמודה, אווירה חיה והתחושה הבלתי ניתנת לחיקוי של פלורנטין, רק נקייה ומשופצת. דמיינתם? חבל, כי בתכלס זה פשוט לא חוקי לתכנן שכונה כזו בישראל של 2025. פלורנטין קמה בשנת 1927. דוד אברבאנל ושלמה פלורנטין תכננו שכונה בורגנית בפאתי יפו, רחובות צרים, בניינים צפופים בגובה 4-3 קומות, תכנון שמתמקד באנשים ולא במכוניות. לא מתוך אידאולוגיה ירוקה או אמונה בתכנון עירוני חדשני, אלא פשוט כי בשנות ה-20 רכב פרטי לא היה רלוונטי לרוב האנשים. וכשאין רכב, מתרכזים בהולך הרגל - אפשר לבנות קרוב, צפוף, חי. מרחב עירוני שמאפשר חיי קהילה, מסחר מקומי וחיי רחוב אמיתיים. עם השנים הרכב הפך לזמין יותר, עד שבשנות ה-70 וה-80 הוא שינה לחלוטין את הדרך שבה אנחנו תופסים את המרחב הציבורי. הרחובות הורחבו, המדרכות הצטמצמו, והעיר התכווצה סביב הצורך להחנות. דוגמה מובהקת היא כיכר דיזנגוף, שהפכה מסמל עירוני אנושי לצומת תחבורתי. כדי "לפתור" את בעיית החניה, המדינה החליטה להכניס מושג חדש לתכנון העירוני - תקני חנייה. הם קבעו שכל קבלן חייב לספק מספר מסוים של חניות לכל דירה. הכמות נגזרה מגודל הדירה ומהמרחק מתחנת רכבת או מרכז תחבורתי. נשמע הגיוני, לא? הרי כולם צריכים מקום לחנות. אבל בפועל, התקן הזה הוא אחד הדברים שהרגו את האפשרות לבנות שכונות צפופות, תוססות ואנושיות כמו פלורנטין. כי ברגע שאתה מחויב לבנות חנייה, עומדות בפניך שתי אפשרויות גרועות: 1. לבנות את הבניין על עמודים עם חנייה פתוחה - מה שאומר שאין חזית מסחרית, אין חנויות, אין חיים ברחוב (המודל המוכר משכונות השינה שצצות בכמויות לאחרונה). 2. לבנות חניון תת-קרקעי - מה שמייקר את הפרויקט משמעותית ומכריח לפתוח כניסה לרכב על חשבון חזית הבניין. כך או כך, הרחוב מפסיד. החזית נהרסת, המדרכה מצטמצמת, והעיר מאבדת את מה שעושה אותה עיר. והכי גרוע - זה עדיין תקף - התקנים האלה, שנולדו בשנות ה-80, רלוונטיים עד היום. עיריית תל אביב אפילו חידשה אותם בשנת 2016. גם היום, אם תנסה לבנות שכונה חדשה, לא תוכל לתכנן אותה בצפיפות של פלורנטין. ואפילו כשמשפצים בניין ישן בפלורנטין עצמה, אם הוא לא מוגדר לשימור, הקבלן חייב להוסיף חניות. אז מה כן אפשר לעשות? בערים כמו קופנהגן, אמסטרדם וטוקיו כבר הבינו שהדרך הנכונה להתמודד עם זה היא השקעה בתחבורה ציבורית ובתשתיות אופניים וקורקינטים. במקומות רבים ביטלו את תקני החנייה במרכזי הערים, והרחובות מתפקדים מעולה גם בלעדיהם. ובישראל? לא חייבים אפילו לבטל את התקנה לגמרי. אפשר פשוט לתכנן שכונות שמיועדות לדירות קטנות ולתחבורה ציבורית. בדיוק כמו פלורנטין. שכונות כאלה ממילא פונות לקהל צעיר, רווקים וזוגות בתחילת הדרך, אלה שלא צריכים רכב צמוד וארבעה חדרים. לסיכומו של דבר, היום באמת אי-אפשר לתכנן עוד פלורנטין. אבל זו לא גזירת גורל, זו החלטת מחוקק. כשנבין שאין לנו את המרחב הפיזי להמשיך לבנות שכונות פרבריות, ונבחר בציפוף חכם ומכוון אדם - נוכל סוף-סוף להחזיר לעיר את מה שעושה אותה לעיר - חיי רחוב אמיתיים, עירוניות חיה, ותחושת קהילה.