האם ייתכן שהמדינה מפקירה את ציבור עורכי הדין בתחום ההתחדשות העירונית להתמודדות בלתי אפשרית? בפנייה ששיגרתי בשבוע שעבר אל המשנה ליועצת המשפטי לממשלה (משפט אזרחי), עו"ד כרמית יולס, התרעתי על כשל שוק חמור, אשר פוגע בראש ובראשונה ביושרתם ובמעמדם של עורכי הדין העוסקים במלאכה. בלב העניין עומדת הפרקטיקה שהשתרשה בישראל בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38: שכר הטרחה של עורך הדין המייצג את בעלי הדירות משולם במלואו על-ידי היזם. למרות שהסדר זה נולד מאילוץ כלכלי, הוא יצר מציאות עגומה של "כלוב של זהב". עורכי הדין, המבקשים לבצע את עבודתם במקצועיות, מוצאים את עצמם שוב ושוב נתקלים בחומה של חשדנות מצד הלקוחות שלהם - הדיירים - אך ורק בגלל מנגנון התשלום שהמדינה אישרה בשתיקה. חשוב להבהיר נקודה קריטית: עורכי הדין העוסקים בתחום ההתחדשות העירונית עושים לילות כימים כדי להגן על זכויות הקניין של הדיירים. אולם, השיטה הקיימת עושה להם עוול. היא שמה אותם בפוזיציה בלתי אפשרית של ניגוד עניינים מובנה לכאורה (אינהרנטי), שאינו תלוי ביושרם האישי. אין אח ורע בעולם המערבי למודל הישראלי הזה. בכל עסקה נדל"נית או מסחרית סטנדרטית בארה"ב או באירופה, הפרדה מוחלטת בין הגורם המשלם לגורם המייצג היא בגדר חובה ברורה. הכלל העתיק והידוע ש"בעל המאה הוא בעל הדעה" אינו רק פתגם עממי, אלא אמת פסיכולוגית וכלכלית שאי-אפשר להתעלם ממנה. במצב הנוכחי, המדינה דורשת מעורכי הדין להיות כמעט על-אנושיים: לקבל את פרנסתם הישירה מיד אחת (היזם), ולהיות נאמנים באופן מוחלט, ללא שום הטיה, ליד השנייה (הדיירים). כתוצאה מכך נוצרת באופן אוטומטי הטיה קוגניטיבית. הדייר, שחש במתח המבני הזה, מתייג לעיתים את עורך הדין שלו כמי ש"תלוי ביזם" והאמון נסדק. כך נולד "הדייר הסרבן" - לא מתוך רוע או תאוות בצע, אלא מתוך חוסר ביטחון במערכת שאין בה גורם אובייקטיבי לחלוטין. עצימת העיניים הרגולטורית הופכת את עורכי הדין ל"שקי אגרוף". בניגוד ליוזמות פופוליסטיות מהעבר שניסו לפגוע בשכר הטרחה, ההצעה שהנחתי על שולחן משרד המשפטים נועדה דווקא לחזק את עורכי הדין המייצגים. הפתרון, המבוסס על מחקר אקדמי וניסיון מעשי בקליניקה המשפטית, הוא מודל של "חוות דעת אובייקטיבית" (Second Opinion). על-פי המודל המוצע, המדינה תעודד קבלת חוות דעת נוספת מגוף ניטרלי שאינו מתוגמל לפי הצלחת העסקה ואינו מקבל שכר מהיזם. גוף זה לא יחליף את עורך הדין המייצג, לא ינהל את המו"מ ולא ייכנס בנעליו. להפך: הוא ישמש כ"גורם מאשר" שינסוך ביטחון בדיירים, שעורך הדין שלהם אכן השיג עבורם עסקה ראויה והגנה משפטית מיטבית. מערכת שכלאה את עצמה בתלות כלכלית, לעולם לא תוכל לתקן את עצמה מבפנים. על משרד המשפטים והרשות להתחדשות עירונית לאמץ את המודל, ובכך לשחרר את עורכי הדין ואת הדיירים מהפלונטר שמעכב את בניין הארץ.