רקטות שירה ויורה חמאס במלחמת חרבות ברזל פוגעות בבנייני מגורים, ואחרים נפגעו בעת היירוט. מדובר בנזק המשמעותי ביותר למבנים אשר ידעה המדינה מאז הקמתה, ושיקומם של מבנים אלו מצריך הערכות כוללת. במאמר זה נתמקד בקונסטרוקציות הקיימות כיום בדין להריסתם ובנייתם מחדש של בנייני מגורים, ובשינויים הנדרשים בהן כאשר מדובר בנזק מלחמה.
פגיעה בדירה אחת בבניין כתוצאה מהמלחמה, עלולה לגרום להריסת הבניין כולו, בשל פגיעה בשלד. בעלי הדירות בבניין כזה עומדים בפני מציאות חדשה אשר נכפתה עליהם. פיצויים מכוח חוק מס רכוש וקרן פיצויים אומנם אמורים להחזיר את מצבם לקדמותו, אולם השאלה כאן היא מהן זכויות הבנייה אשר יוקנו למבנה ואלו תיקונים נדרשים בדין הקיים על-מנת לעשות צדק עם הנפגעים.
לשאלת היקף הזכויות המוקנה למבנה שנהרס במלחמה, יש נפקות בשני מישורים. המישור האחד הוא המישור התכנוני/רישויי. אם יבקשו בעלי הדירות להקים בניין חדש, כיצד יוכלו למקסם את זכויותיהם באופן המהיר ביותר ומהו הליך התכנון/הרישוי הדרוש. המישור השני הוא השמאי, בשלב שומת הנזק: מהו שוויה של דירה בבניין ההרוס, האם במסגרת השומה יש להתחשב בזכויות תוספתיות ומהו היקף זכויות אלו. הסדרה של הקונסטרוקציה המשפטית הראויה בדין תשפוך אור ותאפשר ודאות לנפגעים. נסקור כאן שלוש קונסטרוקציות הקיימות כיום ואת ההתאמות הנדרשות.
הליך פינוי בינוי
ההליך הראשון הוא פינוי בינוי במסלול רשויות או מסלול מיסוי. במסלול רשויות, היוזמה להכרזה על מתחם פינוי בינוי היא אומנם מצד המדינה והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אחראית על קידומה, אך לצורך קידום עסקה ובנייה במתחם תידרש התקשרות הדיירים עם יזם. במסלול מיסוי, התוכנית תקודם על-ידי בעלי הדירות באמצעות יזם, ועליו לכלול לפחות 24 דירות קיימות. ההכרזה מקנה הטבות במיסוי והיזם נושא בעלות הכנת התוכנית ואחראי לקדם אישורה.
תוכניות פינוי בינוי כוללות תוספת זכויות משמעותית, אך רלוונטיות למתחם ולא למבנה אחד. לפיכך יידרשו התאמות בדין הקיים לשם החלתו על בניין מגורים שניזוק במלחמה. קידום תוכנית פינוי בינוי יארך זמן רב ורק לאחר אישורה ניתן יהיה לקדם הליך רישוי, אשר בסופו ניתן יהיה להתחיל בבנייתו של המבנה המשוקם. לכן יש לפעול לייעול ההליכים וקיצורם.
בצד החסרונות, קיימים יתרונות למסלול זה: מעבר לתוספת הזכויות בתוכנית, במסלול פינוי בינוי קיימות הטבות מיסוי, תשלום דמי שכירות לבעלי הזכויות ממועד הפינוי ועד מסירת הדירה החדשה, הטבות בדמי ניהול בדירות החדשות, הטבות לקשישים וכו'.
בנוסף, לצורך החלת הליך פינוי בינוי על בניין מגורים שנפגע מהמלחמה, יש להוסיף מטרה זו לוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. כמו-כן, יש להעניק לרשות סמכות להפנות תקציבים לפרויקט שכזה, לרבות תמריצים באזורים שבהם אין כדאיות כלכלית לכך, באמצעות תיקון החוק הקיים.
ראוי גם לקצר הליכים, באמצעות קביעה טנטטיבית לפיה כל בניין אשר מיועד להריסה בשל נזק מלחמה, גם אם אינו עומד במלוא התנאים להריסה לפי החוק הנוכחי - יוכרז כמתחם לפינוי בינוי. בכך יחסך הצורך בהליך ההכרזה וניתן יהיה מיד לקדם תוכנית להקמת הבניין מחדש. בצד זאת יש לוודא, כי התוכניות יהיו כלכליות ואטרקטיביות ליזמים על-מנת לוודא שימומשו.
במסגרת תיקוני החקיקה המתבקשים, יהיה צורך בהתאמת חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), הכולל הנחיות לביצוע עסקת הפינוי בינוי, וכן לעניין הליכים הנוגעים לדייר סרבן, שכן במקרה של הריסת הבניין בשל נזק מלחמה, הרי שבנייתו של הבניין מחדש - במהירות האפשרית - היא מחויבת המציאות ואינה בגדר "מותרות".