מדינת ישראל ממוקמת באזור גאוגרפי בעל רמת סיכון גבוהה להתרחשותה של רעידת אדמה משמעותית. עובדה זו היוותה את הטריגר ליצירתה של תמ"א 38, תוכנית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, כאשר התמריץ העיקרי למימושה הוא מתן אפשרות לתוספות בנייה.
לפני כשלושה חודשים החליטה הממשלה לעשות צעד נוסף לקידומה של תוכנית תמ"א 38, שעניינה עידוד חיזוקם של מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, באמצעות תיקוני חקיקה, אשר יעניקו פטורים והקלות במיסים.
בהחלטה נקבע כי בתוך שלושה חודשים יפיץ משרד האוצר תזכיר בעניין תיקון חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ד-1963, באופן שינתנו הקלות במס שבח ומס מכירה לממשים את זכויות הבנייה בהתאם לתמא 38. כמו כן, שלושה חודשים אף ניתנו למשרד הפנים לשם תיקון חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, באופן שינתן פטור מלא מהיטל השבחה, לתקופה מוגבלת, לאלו הפועלים בהתאם לתמ"א.
כידוע, ביצוע עבודות חיזוק ושיפוץ עולות כסף רב. לפיכך, על-מנת לעודד את האזרח לשפץ ולחזק את מקום מגוריו כנגד רעידות אדמה, מציעה תמא 38 מספר תמריצים. כך לדוגמא, למבני מגורים מציעה התמ"א שני סוגים של תוספות: תוספת של יחידות דיור למבנה והרחבת יחידות הדיור הקיימות.
בבסיס התוכנית עומד הרעיון, כי את יחידות הדיור החדשות ניתן יהיה למכור ולממן באמצעותם את השיפוץ. אלא, שיישום תמא 38 מלווה בחבלי לידה לא פשוטים. למרות התמריצים הכלכליים הרבים המעוגנים בתוכנית, שוק הנדל"ן מגלה לא מעט סקפטיות לגבי מימושה. הסיבה לכך, היא חוסר הוודאות המשפטית והסרבול ביצירת הסדרים משפטיים-חוקיים לסיוע בקידום התוכנית, ובפרט מחסור בהתאמת החוקים המיסויים ורתימתם למימושה.
אין ספק, כי התיקונים לחוק התכנון והבנייה וחוק מיסוי מקרקעין הכרחיים לשם קידום המטרות העומדות בבסיס תמא 38. מתן פטור מהיטל השבחה (אשר עומד כיום על 50% מערך ההשבחה) בגין מימוש זכויות הבנייה, יעודד את הדיירים, היזמים והקבלנים לשפץ את הנכס ולחזקו, הואיל ובניית יחידות דיור נוספות בשילוב הקלות/פטורים במס, עשויים להצמיח להם רווחים אף מעבר לחיזוק המבנה עצמו. הסבר זהה אף רלוונטי למתן פטור או הקלות בגין מס שבח ומס מכירה.
אלא, שתיקונים אלו חייבים להיעשות בזהירות תוך הבנת מטרת התוכנית ונקודות הכשל שלה. על המחוקק לחשוב היטב בטרם הוא נותן פטורים או הקלות באופן גורף מבלי לבצע הבחנות הכרחיות. ודוק, בעוד מתן פטורים או הקלות בתשלומי מסים לתושבי הפריפריה הכרחיים לקידומה של תמא 38, בשל ערכו הנמוך של המקרקעין, אשר לא תמיד מאפשר את כיסוי הוצאות חיזוק המבנה באמצעות מימוש זכויות הבנייה. הרי, שלא קיימת כל הצדקה להעניק תמריץ זהה לתושבי המרכז הנהנים מנסיקתו של שווי הקרקע שבבעלותם. אין ספק כי בעניינם, ניצול זכויות הבנייה, אף לאחר תשלומי המס באופן מלא, מספיק למימון שיפוץ וחיזוק הנכס, ואף מותיר בידם רווח נאה.
יתר על כן, האזורים המועדים לפורענות במדינתנו נמצאים לרוב באזורי הפריפריה (אזור השבר הסורי-אפריקני), אלא שדווקא אזור זה מאופיין באוכלוסיה חסרת משאבים, המתקשה בישום התוכנית, הדורשת הון התחלתי לא מבוטל. ברי, כי הנחות ופטורים ממס לתושבי אזורים אלו יעודדו יזמים וקבלנים לקחת על עצמם את ביצוע עבודות החיזוק בתמורה לאופציית מימוש זכויות הבנייה, הואיל ויש בהם כדי להפיק רווח לא מבוטל ליזם/קבלן, בשל קיומם של פטורים והקלות במס.
לסיכום, שינוי חקיקתי בכלל ושינוי חקיקתי בתחום המס היינו הכרחי לשם קידום מטרותיה של תמא 38, אלא שהדבר צריך להיעשות במקביל ותוך היצמדות למטרותיה של התוכנית ותוך מניעת היווצרותם של עיוותי מס, קרי מתן פטורים והקלות ממס לבעלי הון ללא שום הצדקה.