הריסה ובנייה כחוק - או פיצוי סמלי?

לעתים ביצוע העבודה בהתאמה למפרט המחייב או לתוכנית המכר, לאחר שהבנייה הושלמה והבית בשימוש דיירים, היא מטלה הכרוכה בממון רב. לדוגמא, ייבחן תיק סלמן. במפרטים של הדירות נכתב כדלקמן: "תקרות: חומר בטון מזוין"; "גג הבניין: חומר - קונסטרוקציית עץ ורעפי בטון". בפועל, ביצע הקבלן את הבניינים, כך שבכל התקרות נוצק בטון מזויין, אך התקרה שמתחת לגג הרעפים - לא בטון מזויין הייתה, אלא רביץ, מתוך פרשנות והבנה כי היא חלק מגג הבניין. לאמור, בשני מפלסים ראשונים נוצקו תקרות בטון מזויין, ובמפלס השלישי, זה שמתחת לגג הרעפים, הותקנה תקרת רביץ. בית המשפט העליון [השופט א' מצא] לא קיבל פרשנות זו ופסק: "הלוא במפרט נאמר במפורש כי התקרות (לשון רבים בצירוף ה' הידיעה) תיבננה מבטון מזויין, ולא נתחוור לנו על יסוד מה מבקשת המשיבה (החברה הקבלנית - אב"ע) כי נקרא הוראה זו כמטילה עליה חובה רק ביחס לתקרות שני המפלסים הראשונים. כן לא מצאנו יסוד לטענתה, כי במפלס עליון לא התחייבה לבנות תקרה כלשהי, ומכל מקום לא התחייבה לבנות תקרה מבטון יצוק. טענת המשיבה, כי בחלל המצוי מתחת לגג אין הצדקה מעשית לבנות תקרת בטון, אינה יכולה להתקבל כמענה מניח את הדעת לטענת המערערים כי החוזה לא פטר את המשיבה מבניית תקרה גם במפלס העליון וכי הוראת המפרט, שהתקרות תיבנינה מבטון מזוין, לא הבחינה בן תקרותיהם של שני המפלסים הראשונים לבין תקרתו של המפלס השלישי". לפיכך, המחלוקת הוכרעה, ואי הבהירות שאפפה נושא זה באה על תיקונה בפסקו זה של בית המשפט העליון. ברור כי לפסק דין זה חשבות רבה, וצפוי כי יגרום לגל של תביעות בהקשר האמור. בית המשפט העליון הורה להחזיר את הדיון לבית המשפט המחוזי כדי להכריע בסוגיות הבאות:

• מהם הפיצויים להם זכאים התובעים בגין ביצוע התקרות מרביץ (רשת מטוייחת מתחת לחלל גג הרעפים) במקום מביטון מזויין;

• האם זכאות זו חלה גם לגבי התובעים אשר רכשו את דירותיהם לאחר גמר הבנייה בפועל;

• האם זכאית החברה הקבלנית שמכרה את הדירות לשיפוי מצדדים שלישיים [קרי: האדריכלים] בגין פריט זה.

בית המשפט המחוזי דן והחליט בפסק דינו מיום 14/11/2002 (ת"א 80/92 סלמן נ' בן אבו, מחוזי ירושלים, שופט: ס"נ יעקב צמח, לא פורסם). בית המשפט המחוזי פסק כדלקמן:

• הדיירים יפוצו לפי עלות ביצוע התיקון, ולא לפי שיעור ירידת הערך בגין התקנת תקרת רביץ במקום תקרת בטון. להחלטה זו חשיבות רבה ביחסים שבין דיירים לבין קבלנים; בפני בית המשפט ניצבה הסוגייה הבאה: האם לזכות את התובעים בפיצוי לפי עלות פירוק הרשת האקספנדית המטוייחת וגג הרעפים, ביצוע יציקת תקרה מבטון מזויין ויתר העבודות הנילוות, או להסתפק בפיצוי בשיעור נמוך יותר בהפרש ניכר, לפי דוח שמאי מקרקעין אשר העריך מהי ירידת הערך בגין אי התאמה זו. כאמור, בית המשפט העדיף לפצות את התובעים בעלות התיקון, אף על-פי שמדובר בהריסות מסיביות ובעבודה הנדסית מורכבת ורחבת היקף, שספק רב האם הדיירים יבצעוה ביום מן הימים. פסק דין זה עשוי להשפיע על החלטות דומות של בתי המשפט בנושאי ליקויי בנייה שונים, כגון: פרוזדור צר בדירה, מדרגות פנימיות הבנויות שלא על-פי התקנות, צפיפות בחדרי שירות תוך אי התאמה לתקנים, ועוד.

• גם במישור העקרוני העדיף בית המשפט את תוצאות חוות דעת המהנדס על פני תוצאות חוות דעת השמאי, ולהלן ציטוט: "רביעית, אין לקבל את טענת הנתבעת כי התובעים זכאים אך להפרש בין עלות תקרת "רביץ", כפי חוות דעת השמאי פטל. כאמור, חוות דעת השמאי פטל זו, ענייניה ירידת ערך, ואין ללמוד ממנה ראיה כלשהי לעניין זה. אך בעניין התקרה קובעת חוות דעת המהנדס ורשבסקי, שקבע שניתנת היא להחלפה ושיש להחליפה. זכות תשעת בעלי הדירות לקבל תקרה העשויה מחומר בטון מזויין כפי שנקבע בחוזה, ומשלא קיבלו - זכותם לקבל פיצוי שקבע המהנדס המוסכם".

• בנסיבות העניין, זכאים לפיצוי כל התובעים, לרבות אלה אשר בעת רכישת דירתם השלד היה כבר גמור.

• החברה הקבלנית (הנתבעת) לא תקבל שיפוי מהאדריכלים (נתבעים צד ג') בגין אי התאמה זו, וזאת לאור העובדה שהמפרט שונה על-ידי החברה הקבלנית. במפרט המקורי אותו ערכו האדריכלים - נאמר כי התקרה שבין קומת קרקע וקומה א' היא תקרת ביטון מזויין, ואילו במפרט שלאחר השינוי - הנוסח היה אחר, כאמור לעיל, ואין תפקידו של האדריכל לפקח על סתירה בין המפרט לתוכניות כאשר אחד מהם (המפרט או התוכנית) עבר שינוי שלא הובא לידיעתו.

על פסק הדין המחוזי שוב ערערו הנתבעים, והערעור נדון בפני 3 שופטים שפסקו כדלקמן: "לאחר עיון בטענות באי-כוח הצדדים, בכתב ובעל-פה, הגעתי לכלל מסקנה, כי דין הערעור והערעור-שכנגד להידחות. בהשגות המערערת על חיובה לפצות את המשיבים בגין אי ההתאמה במלוא עלות התיקון, אין כל ממש. בהתקינה תקרת "רביץ" במפלסים העליונים של הבתים הפרה המערערת את התחייבותה להתקין תקרות בטון. אי התאמה זו מזכה את הרוכשים בקבלת פיצוי שיאפשר להם להתאים את בתיהם למפרט הטכני שניצב ביסוד התקשרותם עם המערערת; ומן הנתונים לא נובע כי המדובר בחיוב כספי מופלג, שבכוחו להפוך את חיובה של המערערת לשאת במלוא העלות לבלתי צודק בנסיבות העניין. גם בחיובה של המערערת לשלם למשיבים, כתוספת לסכום הבסיסי, 30% בגין רווח קבלני ו-8% בגין הפרשי עלות, לא נפל פגם. בפסק דינה בהליך המקורי קבעה השופטת פרוקצ'יה, כי בגדר חובתם לפעול להקטנת הנזק היה על המשיבים לאפשר למערערת לתקן בבתיהם את ליקויי הבנייה, ומשלא עשו כן העמידה את גובה הפיצויים שפסקה להם על עלויות הביצוע בידי המערערת עצמה. קביעה זו הייתה יפה לליקויים ואי התאמות שעל עצם קיומם לא הייתה מחלוקת. דינה של אי ההתאמה נשוא ענייננו איננו יכול להיות דומה. עד למתן פסק הדין בערעור הראשון כפרה המערערת בכך שבהתקינה תקרות ,רביץ" הפרה את חיובה להתקין תקרות בטון. משכפרה המערערת בעצם קיומה של אי ההתאמה, לא היה בידי המשיבים - וממילא לא היה עליהם - לאפשר למערערת לתקן אי התאמה זו. משהוכרה זכות המשיבים (במסגרת הערעור הראשון) להתקנת תקרות בטון, והדיון הוחזר לבית המשפט המחוזי להשלמה, צדק בית המשפט משפסק למשיבים פיצויים במלוא הסכומים הנדרשים לביצוע העבודות באמצעות קבלנים אחרים". [ע"א 11254/02 בן אבו חברה לבניין ולפיתוח בע"מ נ' דני סלמן ואח', בית המשפט העליון, שופטים: ת' אור, א' מצא, מ' נאור, מובא בספר "ליקויי בנייה כרך א'" בהוצאת "בורסי" מאת א' בן עזרא עמ' 80]. לסיכום: ייאמר כי המסר העיקרי של פסק הדין המחוזי כמו גם הערעור בבית המשפט העליון, הוא גישת בית המשפט לחייב את הקבלן לפצות את הדיירים בגין אי התאמה זו - אף שאינה בטיחותית - לפי עלות הביצוע של הריסת התקרה וביצועה מחדש כנדרש במפרט, ולא לפי שיעור ירידת ערך על-פי דוח שומת מקרקעין.