בעסקת מכר דירה, אחת מההתחייבויות של הקונה היא לקבל את הדירה.
המוכר הוא בעל עניין כי הקונה יקבל את הדירה במועד ללא דיחוי, כי הוא מעוניין להיפטר מהנכס ולהמשיך לפרויקט הבא, כי הוא מעוניין לקבל את יתרת התשלומים המגיעים לו, כמו גם לקצר את המועד לבל יתאחר במסירה - דבר שבדרך כלל כרוך בפיצוי כספי לפי תקופת הפיגור.
אמנם גם הקונה בדרך כלל מעוניין לקבל את הדירה מטעמים מובנים, אולם יש מקרים בהם הקונה מעדיף כי תחילה יבוצעו בדירה התיקונים הדרושים וזאת כדי למנוע מצב בו התיקונים יתבצעו תוך כדי מגורים בדירה ויגרמו להפרעה ולאי נוחות.
במיוחד הדבר כך כאשר סוג
התיקונים הוא מפריע במיוחד ועלול לשבש את החיים הסבירים בדירה, כגון: הצורך להרוס מדרגות פנימיות המגשרות בין חדרי השינה שבקומה העליונה לבין לבין קומת הכניסה - הסלון והמטבח, או הצורך לפרק ריצוף.
גם סוג
הליקויים עצמם [ולא רמת הקושי של תיקוניהם] עלול להוות סיבה מוצדקת מבחינת הקונה לדחיית קבלת הדירה - כגון -
ליקויי רטיבות וחדירת מים, ליקוי שלא כל קונה מסכים לקבלו כגזירה.
בהמרצת פתיחה 11415/99
עונות חטיבת הפנאי בע"מ ואח' נ' מייק ואנה בן דוד, בית המשפט המחוזי בתל אביב, שופטת:
צפורה ברון - נדון מקרה בו דיירים שילמו כ-85% מעלותן של שתי דירות שרכשו מהחברה, אולם לאור ליקויים שלא תוקנו - סרבו לקבל את הדירות.
הקבלן ביקש מבית המשפט כי יצהיר [בפסק דין הצהרתי] שבנסיבות אלו - של סירוב הדיירים לקבל את הדירות - החוזים בטלים.
למעשה, כתשובה, גם הדיירים ראו בהסכמים אלה הסכמים בטלים, לאור הימנעותה של החברה המשכנת לתקן את הליקויים.
כאן חשוב לציין את סוג הליקויים הנטענים ואת היקפם הכספי, כפי שניתן להסיק מפסק הדין. ראשית יובהר, כי ערכה של כל דירה מהשתיים אותן רכשו הדיירים הוא כ-620,000 שקל ובסך הכול 1,240,000 שקל כאשר מתוך סכום זה - סך של 163,000 שקל הוא עבור רכישת מניות בחברת הניהול של הפרויקט.
הדיירים נעזרו לשם קביעת הליקויים והערכת עלויות התיקונים בחוות דעת מקצועית לגבי דירה אחת מן השתיים, בהיקף כספי של 38,140 ש"ח לפני מע"מ בלבד, ומתוך פסק הדין אפשר ללמוד כי עיקר הליקויים היו ריצוף מוכתם בגין רטיבות כלואה, ליקויי איטום וליקויי גימור.
בדרך כלל, לגבי סוג זה והיקף זה של ליקויים, ההמלצה שמקבלים הדיירים מבאי-כוחם היא לקבל את הדירה ולהגיש תביעה בגין הליקויים.
השאלה הנשאלת היא, מהן זכויותיהם של הדיירים כאשר הם לא מעוניינים לקבל את הדירות הפגומות הללו - והאם סירוב קבלת הדירות יהא בעוכריהם? האם סירוב זה עלול לגרום לביטול ההסכם בניגוד לרצונם, בגללם, על כל הכרוך בכך?
אמנם במקרה הנדון גם הדיירים ביקשו לבטל את ההסכם, [לאחר שהקבלן ביקש זאת] כמובן מטעמים אחרים, מטעמים נוגדים, אך עדיין בית המשפט היה צריך לתת את הדעת ולבחון את עמדת הקבלן, אשר הגיש בקשה לקבלת פסק דין הצהרתי, לפיו החוזים של רכישות שתי הדירות בתנאים הנ"ל מבוטלים.
בית המשפט פסק:
1. בהיות הבקשה למתן פסק דין הצהרתי במהותה - היא מושתתת על דיני היושר, והמבקש חייב לבוא אל בית המשפט בידיים נקיות. פירושו של דבר הוא, כי עליו להציב בפני בית המשפט את מלוא המידע והעובדות הרלוונטיים, ובמקרה זה לא נהג כך הקבלן - הוא לא ציין כי הדיירים נעזרו בחוות דעת מקצועית לעניין הליקויים, ויתירה מכך, הוא לא כלל בבקשתו את נושא הליקויים. בנוסף, הקבלן טען כי הדיירים נמנעו מלקבל את הדירות מבלי לציין את הסיבות לסירובם זה.
2. פסק דין הצהרתי הוא סעד זמני, ובתור שכזה, מבקשו חייב לגלות לבית המשפט את כל העובדות, דבר שכאמור לא נעשה במקרה הנדון.
3. לאור נמנעות הקבלן מלהתייחס ברצינות לטענת הדיירים לגבי הליקויים, שכן גם לאחר שהובעו בפניו הליקויים לפרטיהם - הוא הזמין שוב את הדיירים לקבל את הדירות מבלי שתוקנו,
די היה מצד התובעים להגיש לבית המשפט חוות דעת מקצועית לגבי דירה אחת והם לא היו חייבים להיכנס להוצאות נוספות כדי לבדוק אם את הדירה השנייה, בה [בדירה השנייה] נטענו הליקויים שלא על סמך חוות דעת מקצועית כתובה, אלא על סמך הערכה כי הדירות דומות גם בליקוייהן.
בית המשפט לא ראה בכך פגם.
4. בית המשפט קיבל את דברי הדיירים כי רצו לקבל את הדירות ולא שאפו מלכתחילה לבטל את החוזים, שכן הם שילמו כ-85% ממחירי הדירות, והתריעו על ליקויים שלא תוקנו.
5. בית המשפט קיבל את דעתו של מומחה הדיירים לפיה מכיוון שהליקויים כללו גם החלפת ריצוף, הדירות לא היו ראויות למגורים, ולפיכך הצדיק את סירוב הדיירים לקבלן כל עוד לא תוקנו.
6. גם ליקויי הרטיבות התקבלו על-ידי בית המשפט כליקויים המצדיקים סירוב קבלת הדירות.
יש ללמוד מפסק דין זה דבר מה על זכויות דיירים, וראוי לציין את דברי השופט צבי א' טל [שופט בית המשפט העליון בדימוס] בהקדמה שנתן לספר "בקורת איכות בבנייה" מאת א' בן עזרא ו-ש' ספקטור בהוצאת "שי" 1999:
"ליקוי מצוי אחד, שפגיעתו רעה ביותר, הוא הטחב והרטיבות בדירה. יש שהמים מחלחלים מלמעלה ויש שמפעפעים ועולים מלמטה, ויש החודרים, מחמת גשמים ורוחות עזות, בקיר שלא נאטם כראוי.
פעמים קשה לאתר את הליקוי ופעמים קשה מאוד לתקנו. ישנם ליקויים שתיקונם מצריך עקירת הריצוף והחלפת צנרת, וצריך הדייר לעקור מדירתו לפרק זמן התיקונים, או להמשיך ולדור הוא ובני ביתו, בתוך ההפיכה, וישנם ליקויים שאינם ניתנים לתיקון כלל. בין כך ובין כך לקונה - עגמת נפש, ומרורים, לבונה - כעס וטורח, ולזה ולזה הוצאות רבות. יש וכל ניסיונותיו של הבונה לתקן עולים בתוהו ועליו לשלם הון רב כפיצויים, שאין בהם להפיס דעתו של הקונה, הנשאר בדירה שאיכותה לקויה וירודה".