בימים אלה אנו עדים לשינויים רבים המתחוללים בתחום של המגזר החקלאי ובייחוד בכל הקשור להסדר זכויות החקלאים בחלקות המגורים בנחלות. החלטה 979 (1155) הוכרעה בבג"ץ בחודש יוני 2011 וקבעה סדר חדש בכל הקשור למכירת נחלות.
בעלי הנחלות יתוודעו למונח החדש
"דמי רכישה" אשר יחליף את המונח האנכרוניסטי
"דמי הסכמה" אשר ליווה את מוכרי הנחלות שנים רבות בהתאם להחלטת מועצה 534.
עד ליום זה ולאחר שחלפו כשישה חודשים מיום שבג"ץ אישר את החלטה 979, לא הומצאו הוראות האגף החקלאי, המהוות את "התורה שבע"פ", להחלטה 979, ואשר יתנו את התשובות לשאלות, כיצד יחושבו "דמי הרכישה" בכל הקשור
לזכויות בניה קיימות ועתידיות? האם "דמי הרכישה" יהיו פחותים מ"דמי ההסכמה"? והאם אכן קיימת השפעה ישירה של תשלום "דמי הרכישה" על-ידי המוכר על מחיר הנחלה?
במסגרת מכירת הנחלה, לאחר אישור הוראות האגף החקלאי להחלטה 979, המוכר מעביר את הזכויות בנחלה לקונה, כאשר המוכר מחויב לשלם את "דמי הרכישה" המהווים תשלום עבור
מלוא זכויות הבניה הקיימות והעתידיות עבור הנחלה, כאשר הקונה לא יידרש לשלם למינהל עבור פיצול הנחלה וכן הקונה יהיה פטור מתשלום דמי הסכמה למינהל בעת המכירה.
העובדה כי הקונה יקבל "נחלה משודרגת", הכוללת את כל היתרונות המפורטים לעיל, לרבות הסכם חכירה, הופכת את שוק הנחלות לשוק של מוכרים, כאשר נכון להיום,
מרוץ הזמנים למכירת הנחלה, התחיל ביום אישור ההחלטה בבג"ץ ויסתיים ביום אישור הוראות האגף החקלאי להחלטה 979. השאלה הנשאלת היא, האם כדאי למכור את הנחלה בטרם אישור הוראות האגף החקלאי או לאחר אישורן?
במכירת הנחלה בטרם אישור הוראות האגף החקלאי, המוכר ישלם את "דמי ההסכמה" והקונה יוכל לעשות "שימוש" בכספים ששולמו על-ידי המוכר על-מנת להשלים את הסכום שיידרש לצורך "דמי הרכישה", לאחר אישור הוראות האגף החקלאי. לכך יש לתת התייחסות בהסכם המכר, על-מנת שהקונה יוכל לעשות שימוש בכספים ששולמו על-ידי המוכר, כאשר ההתחשבות הינה עד לגובה של 20% מסך שווי זכויות הבניה הקיימות והעתידיות.
תקופת מעבר היסטורית
במכירת הנחלה לאחר אישור הוראות האגף החקלאי, ישלם המוכר "דמי רכישה", כאשר עבור הקונה מדובר במהלך דרמטי, הואיל והקונה יקבל זכויות בנחלה הכוללת את
מלוא זכויות הבניה הקיימות והעתידיות, עם אפשרות לפיצול ללא עלות, חופשיה מתשלום דמי הסכמה בעת מכירה וכוללת הסכם חכירה.
נכון להיום, אנו נמצאים בתקופת מעבר היסטורית עבור בעלי הזכויות בנחלות, ולכן קיים מתח בין קונים למוכרים בכל הקשור לכדאיות הכלכלית הגלומה באישור הוראות האגף החקלאי וההשלכות ביחס לקונים ולמוכרים במכירת נחלה בטרם אישור הוראות האגף או לאחר אישורן.
מהמועד בו אושרה החלטה 979 בבג"ץ קיימות ספקולציות רבות בכל הקשור למחירי הנחלות, לעניות דעתי, מחירי הנחלות בעליה וימשיכו לעלות בייחוד לאחר אישור הוראות האגף החקלאי שכן אנו נכנסים לעידן חדש בו לאחר תשלום "דמי רכישה" רוכש הזכויות בנחלה איננו עוד שבוי של שמאי המינהל בכל פעולה של בניה או מכירה ועובדה זו משנה את המציאות של הנחלות.