פרויקטים של פינוי-בינוי, זוכים להקלות מס מיוחדות הקבועות בחוק מיסוי מקרקעין, ובהן פטור ממס רחב יחסית על מכירת דירות המגורים המפונות בתמורה לקבלת דירות חדשות. הפטור ממס נוסף לפטורים אחרים למכירת דירת מגורים, ואינו פוגע בהם. התנאי לקבלת פטור מלא הוא כי התמורה המתקבלת (
דירה חדשה ותמורה כספית נוספת, ככל שישנה), לא יעלו על תקרת שווי שנקבעה בסעיף 49כב לחוק, שהייתה בעבר השווי הגבוה מבין 2 חלופות: 150% משווי דירת המגורים הנמכרת כאשר השווי מחושב ללא זכויות הבניה הנוספות או שווי דירת מגורים חדשה באותו מתחם ששטחה 120 מ"ר.
עם זאת, בחיי המעשה מקרים לא מעטים בהם שטח הדירה המפונה גדול יחסית, ולכן שווי הדירה המתקבלת עולה על תקרת השווי. על-מנת להתמודד עם מקרים אלה תוקן החוק בסוף שנת 2010 (בתחולה רטרואקטיבית מיום 1.1.10) ונקבעה חלופת שווי שלישית, שהינה קבלת דירת מגורים במתחם ששטחה 150% משטח יחידת המגורים הנמכרת ולא יותר מ - 200 מ"ר.
רשות המיסים פרסמה בעבר הבהרה לאופן חישוב שטח הדירה החדשה, לפיה השטח ייקבע בהתאם למפרט הטכני שמצרף הקבלן לחוזה המכירה על-פי התיקון משנת 2008 לצו המכר דירות (טופס של מפרט), כאשר לעניין זה יווספו לחישוב רק שטחי שירות מקורים ולא מרפסות שמש.
קביעת שטח הדירה המופנה
לאור החלופה החדשה (150% מהשטח), רלוונטי לבחון כיצד ייקבע השטח של הדירה המפונה ולא רק הדירה החדשה, כאשר ממילא היתרון הוא ששטח זה ייקבע כגדול יותר, על-מנת לאפשר פטור על קבלת תמורה גדולה יותר.
בתוספת מס' 2 להוראת ביצוע 11/2002 (שפורסמה ביום 12.2.12) קובעת רשות המיסים שהוכחה בדבר שטח היחידה הנמכרת תהיה בהתאם לחשבון הארנונה ובניה שאינה בהתאם להיתר (או שהשטח אינו מעודכן לצורך חיוב ארנונה), לא תוכר לעניין החלופה השלישית.
אין לראות בחשבון הארנונה כהוכחה שאין בלתה
לדעתנו, אף שהרישום בחשבון הארנונה הינו דרך אחת אפשרית, אין הוא הדרך היחידה להוכיח את השטח. רשויות מקומיות שונות נוהגות באופן שונה ביחס לחישוב שטח הנכס, ולעיתים אף אותה רשות נוהגת בשיטות שונות בזמנים שונים, כך שוודאי שאין לראות בחשבון הארנונה כהוכחה שאין בלתה. זאת ועוד, בהתאם לדין ולפסיקה לא מעטה (ר' לדוג' ע"א 471/03 משה אהרוני), המבחן הקובע ביחס להטלת המס הינו המבחן העובדתי.
כך לדוגמה, שאלות כגון האם המדובר בדירת מגורים אם לאו, וכן האם פיצול דירה יצר שתי דירות נפרדות - לא יוכרעו בהתאם לרישום או לדיני התכנון והבניה אלא בהתאם למצב הדברים בפועל. האמור הוכר לאחרונה גם ע"י רשות המיסים בה"ב 6/2011 שעניינו ביחס להוראות השעה ביחס לדירות מגורים. ממילא דין זהה יש להחיל גם ביחס למדידת שטח הדירה.
לפיכך, לדעתנו ניתן בהחלט במקרים המתאימים להוכיח כי שטח הדירה המפונה גבוה מהשטח המופיע בחשבון הארנונה, וכתוצאה מכך להיות זכאים לפטור ממס על תמורה גבוהה יותר.