מקרקעי-הלאום, הידועים כ"אדמות-מינהל", כלל אינם רשומים ב"טאבו" בשמו של "מינהל-מקרקעי-ישראל", ואין לו בהם שום זכויות משלו; מעמדו ואפשרויותיו לגבי המקרקעים באים לו מכוחם של הבעלים-הרשומים, אולם כוח זה אינו ניתן להפרדה מחובות ומאחריות: מקרקעי-הלאום לא נועדו לצרכים ספקולטיביים, בכלל, ובמיוחד לא להפקת תוספת-ריווח עקב... מצוקות הציבור ( התנהלות כזו אף נוגדת את מטרות "רשות הפיתוח" וקק"ל, בעלות הקרקעות ).
אם קרקעות מאדמות-הלאום יימכרו ע"י "המינהל" למרבה במחיר – יהיה המחיר הגבוה תוצאת לחצי-הביקוש בשוק-הדיור, הנובעים ממספרם הגדל של נצרכי-דיור. תתקבל אזי תוצאה, בה "מזינה" מצוקת-הנזקקים את עליית מחיר-השוק של
מקרקעין-לבנייה, וחוזר חלילה. מה שנראה מדלפק-המכרזים של "המינהל" כניצול הזדמנויות שוק, איננו אלא ניצול... מצוקתם של נצרכי-הדיור הרבים והמתרבים בישראל. כאן ועכשיו מתחייבת, אפוא, גישה חדשה – כלשון הכותרת!
ההצעה דלהלן, המבטיחה הקלה ניכרת בנטל המימון של הדיור הנדרש, איננה כרוכה בהוצאה כספית לבעלי קרקע-הלאום, אלא לדחייה זמנית בהשגת תמורה, וגם זאת – רק מחלק זעיר מכלל הקרקעות שבידיהם, תוך מילוי מטרה ומחויבות במישור החברתי-הלאומי, אשר הפכו לצורך דחוף!
מכיוון ש"בעלות" מתפרסת גם על הבנוי במקרקעין, עם כפיפותה לחוזי-חכירה של משתכנים (ולכל זכות אשר תשוריין לקבלני-ביצוע ולבנקים-מממנים) – מתאפשר מכלול מגוון של פתרונות לצרכים הקיימים, על-פי "נדבכי-בנייה" אלה:
- ערך הקרקע, המיועדת לשיווק לבנייה, ייקבע מראש - על בסיס תוצאות מימושו הצפוי של פוטנציאל-הבנייה, על-פי תכנון ידוע ומגובש מראש. ערך יחסי זה יקובע בהגדרת שוויה של יתרת-הבעלות בנכס, הנותרת לבעלים לאחר הפחתת החכירה; למשל:
כאשר מרכיב הקרקע במגרש-לבית-דירות יהווה 30% מערך הנכס הבנוי כולו, ייוותרו 70% של אותו ערך להגדרת החכירה, אשר תוקנה לרוכשי-הדירות (ישירות או באמצעות הקבלן-הבונה).
חכירה בפריפריה תהיה, מאליה, באחוז גבוה יותר בידי הרוכש. ערכים אלה יעוגנו במפורש בחוזה-החכירה, עם אופציה לחוכר לפדות את החלק השולי שנותר לבעלים, כולו או חלקו, בתשלום מתאים. זאת – אף בדירוג אזורי, עם הטבות למען הפריפריה.
- מכיוון שמרכיב-הקרקע רק מושאל זמנית על-ידי הבעלים, למטרה החשובה של בניית בית-הדירות – תשולב בחוזה-החכירה התחייבות של החוכר-המשתכן, לשלם לבעלים דמי-פדיון-ורכישה של מרכיב-הקרקע ( כולו או חלקו), ובלבד שכל דרישה תהיה - למשל - על-פי החלטת הממשלה באישור ועדת-הכלכלה של הכנסת. הנחת-היסוד הינה, כי חיוב-בפדיון כאמור ייעשה בהדרגה, ולאחר תקופת-ביניים נאותה (למשל: 5 או 7 שנים), להתבססות כלכלית של החוכר-הרוכש (ודירוג לפי אזורים אפשרי גם כאן).
זכויות בעלי-הקרקע לתשלומי-הפדיון ניתנות להבטחת מימושן, אף בחוזה-החכירה, לא פחות מהבטחת בנק-מלווה במישכון זכויות-חכירה. מכירת ה
דירה ע"י המשתכן טרם פדיון - תותנה בסילוק המגיע לבעלים, או בהסדר מחודש עמם מצד הרוכש.
- בהקמתו של כל פרויקט-דיור, ייבחר ויוקצה מראש על-ידי מנהל קרקע-הלאום, חלק ( או חלקים ) מתוך כלל שטח השיכון המיועד, כדי שכל חלק כזה ייוותר בבעלות הקיימת, ועליית ערכו הוודאית והמשמעותית, בזכות הבנייה והאיכלוס ביתרת השטח – תהווה לבעלי-הקרקע תמורה נאה ל"אשראי" הקרקעי, אשר נתנו להקלת אפשרויות הבנייה והאיכלוס, כמתואר לעיל. יתרה מזו:
מתוך יתרות-השטחים משופרות-הערך, אשר יוקצו וייוותרו מראש במיתחם-ההשתכנות כאמור – ניתן יהיה לייעד חלקי-שטח לרשות המקומית ו/או לקבלן-הבונה, כנגד תשתיות-על ו/או פיתוח סביבתי שיוסדרו על חשבונם, כדי להקל נוספות על המשתכנים:
תשלומים מצד המשתכנים, בעבור מרכיבים אלה ( ככל שייגבו מהם ) – יכול שיתווספו לתשלום הנידחה בעבור מרכיב הקרקע, כמתואר בפיסקה (ב) לעיל של פרק זה.
- הטבה מועילה על בסיס עסקי ניתן לייעד לקבלן-הבונה, אשר יהיה זכאי להשאיר לעצמו דירות במספר מוגדר, למכירתן בזמן קצוב, באופן שיוכל – גם הוא – להשתתף בעליית ערך הדירות הבנויות, עם האיכלוס הסביבתי. שריון זכויות בעלי-הקרקע לגבי כל נכס בנוי, ייעשה מול הקבלן, כמו מול המשתכנים, בשילוב מתואם כמתבקש.
אחת החלופות האפשריות מהמיגוון הקיים:
בכל בית-דירות שייבנה, יהיה הקבלן-הבונה זכאי להותיר לעצמו ( למכירה על-ידיו, כולל מרכיב הקרקע ) את הדירות שיבנה בקומה העליונה – תמורת בנייה בחינם של הדירות בקומת הקרקע, אשר ייוותרו לבעלי קרקע-הלאום. דירות אלה יוקצו לזכאים מיוחדים, במכירה מוזלת או בהשכרה נשנית ( באמצעות חברת שיכון ממשלתית ). דיירי קומה זו אינם זקוקים לשימוש במעלית, וניתן יהיה לפטור אותם מהוצאותיה, כהקלת-תחזוקה לטובתם.
הסדר כאמור לעיל, משתלב עם שיכון, אשר בו מפוזרות דירות-להשכרה בין הבניינים, תוך הימנעות מריכוז מכביד של דירות-מושכרות בבניין אחד – עם הפגיעות הקשות העלולות לנבוע מכך, הן לגבי שימור ותחזוקה של הבניין והן לגבי תרבות-הדיור בו.
- תיזמון ההפשרות הקרקעיות, וכן דירוג בין שיעורי ההטבות למשתכנים - יוכלו לשמש לקידום מועדף של אזורי-פריפריה, כ"העדפה משווה". חלוקה יעילה ושוויונית של ההקלה לנצרכי-דיור, תהיה כרוכה בהגרלות בין זכאים-מתחרים באותו מסלול. לגבי בנייה באזורי-פריפריה מרוחקים יש לזכור, כי על-רקע הקרקע הזולה והזמינה יותר, מן הראוי להציע "פיצוי" למשתכנים שם, על-ידי הקצאת מרחב דירתי ומרחב סביבתי גדולים יותר.
- התקשרות הרוכשים עם קבלני-הבנייה אמורה להיעשות במשולב עם ההסדר הקרקעי, או לפי המותנה בו. נדבך-יסוד למיגוון אפשרויות רחב יותר, כמתואר בפרק זה – גיבוש תוכנית-בנייה מראש ע"י גורמים ממשלתיים, לביצוע קבלני של הבנייה לפי תוכניות שהכינו משרדי-הממשלה, למען המשתכנים, וכהקלה לקבלן-הבונה. על כך - בפרק הבא.