מכירת דירה למימון בנייה: אינה בפן הפירותי

בשבועות האחרונים ניתן על-ידי בית המשפט המחוזי בחיפה פסק דינו של כבוד השופט סוקול בעניין ע"מ 38397-01-10 פלומין נגד פקיד שומה חיפה. פסק הדין עסק בשתי סוגיות העוסקות בסיווג עסקות מכר מקרקעין לצרכי מס. הסוגיה הראשונה היא האם יש לסווג את העסקות כפירותיות או כהוניות. התחבטות זו הינה עניין שבשגרה אצל העוסקים במכר מקרקעין בייחוד במצבים בהן נמכרות דירות מיד עם סיום הבנייה, שאז ברור כי פוטנציאל פטור ממס שבח קיים בידי המוכר אך מי יתקע כף לידו שהעסקה לא תסווג כפירותית ואז יהיה חשוף המוכר הן למס הכנסה בשיעור המס השולי והן למע"מ. במקרה דנן, העסקות דווחו למנהל מיסוי מקרקעין ואף התבקש בגינן אישור לקיזוז הפסדים מפקיד השומה. אישור קיזוז זה היווה את העילה לפיה לא התיר בית המשפט לפקיד השומה לסווג את העסקות כפירותיות. בית המשפט בבואו ליישם את הלכת חזן המאפשרת סיווג שונה במס הכנסה אחרי דיווח למנהל מס שבח, קבע כי נוצרה הסתמכות בעצם מתן האישור ואף חלוף הזמן ממתן האישור יצרו את ההסתמכות הנ"ל. לו היה פקיד השומה מתנה במקור את מתן האישור בכך שאין הוא קובע מסמרות לעניין הסיווג, מן הסתם, לא הייתה הבעיה צפה. הסוגיה השנייה והעיקרית בפסק הדין נדונה אגב אורחא, והינה סיווג מכירה של דירות שנבנו בקרקע ונמכרו ע"י הנישומים. יש לציין שלצורך מימון הבנייה, נלקחה הלוואה משותפים אחרים בקרקע ובנוסף, חברת פיקוח בבעלות אבי הנישומים, היא זו שביצעה את הפיקוח על הבנייה, והיא זו שמצאה קונים לדירות שנמכרו. בית המשפט קובע, כי העובדה שמדובר בקרקעות שהוחזקו זמן רב, והגיעו בירושה, והעובדה שהנישומים לא ביקשו לראות בזכויות במקרקעין כמלאי עסקי. כמו-כן, העובדה שלכל אחד מן הנישומים היו שלוש דירות שנבנו והוא מכר רק אחת תקופה ארוכה לאחר מכן, והעובדה שפקיד השומה כאשר טען להפיכה למלאי לא ידע לציין את מועד ההפיכה למלאי. כמו גם עובדות נוספות, מוליכים כולם לפן ההוני ולא לפן הפירותי. אך חשוב לציין במיוחד שתי אמירות. האחת הינה כי עצם בנייה על מקרקעין המהווים רכוש הוני מהווה את השבחתם ולא את הפיכתם למלאי. והשנייה הינה כי עצם העובדה שתמורת מכירת הדירה יועדה להחזר ההלוואה שמימנה את הבנייה היא שמחזקת את הפן ההוני. אמור מעתה כי מימון בנייה כשלעצמו בידי שותפים ומכירת דירות אך ורק כדי הצורך להחזיר הלוואות למימון הבנייה, אינן הופכות את הדירות הנמכרות לצורך זה למלאי החייב במס הכנסה. אמירה זו הינה חשובה ועוזרת בתכנון מס, אך למען הוודאות המלאה יותר מוצע בכל מקרה להמתין ולא למכור דירות מייד בסיום הבנייה.