פיצול פיזי וחישוב המס

כאשר נמכר בית מגורים, מתעורר הצורך לבחון פיצול בין שווי הבית עצמו (הזכאי לעיתים לפטור ממס שבח כדירת מגורים מזכה), לבין הזכויות הנוספות. קיימים שני סוגי פיצול עיקריים: האחד, פיצול של הנכס מבחינה פיזית בין שטח בית המגורים וחצר המשמשת אותו לבין שטח נוסף שייחשב כפנוי. השני (אנכי), תולדה של הוראות סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין, המבחין ביחס לאותו שטח בין שווי דירת המגורים לבין שווי זכויות בנייה נוספות בלתי מנוצלות. לאחרונה, התעוררה הסוגייה בפני ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב בו"ע 61281-01-12 אביחי בושרי נ' מנהל מס שבח מרכז. דובר ברכישה של בית בראש העין, בשטח בנוי של 60 מ"ר על מגרש בשטח 498 מ"ר. המנהל טען שבאזור ניתן לבנות על מגרש כזה שני בתי מגורים, ולכן פיצל את התמורה וייחס חלק למגרש וחלק לדירת מגורים. העוררים טענו מנגד כי מעולם לא בוצע פיצול פיזי בחלקה קטנה מ-500 מ"ר, וכי רוב הנכסים בסביבה ממוקמים על מגרשים בשטח של חצי דונם ולכן מדובר ביחידה סטנדרטית. ועדת הערר סקרה את פסקי הדין העיקריים שדנו בנושא (פלדמן, שוורץ, נסל, פאולה כרמל ואחרים) וקיבלה את הערר, בקביעה שהנכס הנמכר הוא דירת מגורים ושטח המשמש את דירת המגורים. היות שפיצול התמורה נעשה על-ידי מנהל מסמ"ק הנטל הוא עליו להוכיח כי בראש העין דירת מגורים על שטח של 500 מ"ר הינה דבר חריג, ואולם הוא לא עמד בנטל. לקונה יש אפשרות לבנות יחידה אחת או אולי שתי יחידות קטנות, ואולם לא ניתן לבסס את השומה על כוונת הקונה, אלא לפי מצב הנכס בעת המכירה. נקבע שייתכן שיש מקום, במקרים קיצוניים ובתנאי השוק כיום, לבצע פיצול פיזי גם כאשר שטח המגרש אינו עולה על דונם אחד, אך בנסיבות המקרה שלפנינו הפיצול הפיזי הינו מרחיק לכת שלא לומר, ספקולטיבי. יש לציין שבעוד שבמקרה הנדון המסקנה שאין מקום לפצל הועילה לרוכש, לא תמיד אלו הם פני הדברים: לאור הוראת השעה מ-2011 (שהוחלט לאחרונה להאריכה), המדרגות לדירת מגורים שנייה ואילך גבוהות יותר מאשר לנכס אחר (5% עד 7% לעומת 5% בלבד לנכס אחר). מכאן, שכיום לרוכשי דירה שנייה ואילך קיימת כדאיות שחלק מהנכס לא יסווג כ-"דירת מגורים". מצב דברים זה עלול לעיתים ליצור ניגוד אינטרסים בין מוכר הנכס והרוכש.