כידוע, לגבי עסקות במקרקעין שבוצעו החל מיום 31.3.2011 נקבעה בחוק מיסוי מקרקעין חובה על רוכש הזכות להעביר לרשויות מס שבח מקדמה על חשבון המס שהמוכר חייב בו (מעין "ניכוי במקור"). המקדמה נקבעה לשיעור של 7.5% או 15% מהתמורה, כתלות במועד רכישת המקרקעין הנמכרים (האם אחרי 7.11.01 או לאחר מכן). תשלום המקדמה נועד לאפשר לרוכש לקבל אישור מס שבח לרישום זכויותיו בפנקסי המקרקעין (טאבו) ובדרך זו לשחרר אותו מתלות במוכר.
הסעיף עורר לא מעט קשיים ובעיות יישומיות, וכפועל יוצא נקבע תוקפו כהוראות שעה בלבד שתתבטל החל ב-1.4.2013 אלא אם תוארך ע"י שר האוצר באישור ועדת הכספים של הכנסת.
ההוראה אכן איבדה את תוקפה בתחילת חודש אפריל השנה, אלא שביום 13.5 פורסם צו המאריך את תוקפה רטרואקטיבית ממועד פקיעת התוקף ועד ליום 1.10.2013. ההארכה נקבעה לתקופה קצרה יחסית, בכוונת מכוון, לאור ביקורת מצד לשכת עורכי הדין ולשכות נוספות ביחס לצורך בביצוע תיקונים ביחס לסעיף, על-מנת שישרת את מטרתו (קיצור ההליכים עד לרישום העסקה בטאבו) בצורה טובה יותר.
כך לדוגמה, תשלום המקדמה מזכה את הרוכש באישור מס שבח. עם זאת, לצורך רישום העסקה בטאבו נדרש גם אישור מס רכישה, והדבר עלול לארוך עוד מספר חודשים נוספים. יש איפוא להסדיר קבלת אישור מס רכישה בידי הקונה על בסיס תשלום שומתו העצמית, כאשר ממילא אם וככל שיתעוררו דרישות נוספות בהקשר זה על-ידי רשויות המס, הן יוכלו להעלות טענותיהן כלפי הרוכש במועד מאוחר יותר (לרבות במסגרת הליכי עיקול והליכים נוספים ביחס למקרקעין שבידיו, המהווים בפועל בטוחה לתשלום המס).
נקודה נוספת הינה הצורך בקביעה ברורה וחד-משמעית כי עם תשלום מקדמה ע"י הקונה על חשבון מס השבח של המוכר, לא יוכלו רשויות מיסוי מקרקעין לנקוט הליכי גביה כלשהם כלפי הנכס, בגין חוב נטען של המוכר. אף שמסקנה כזו משתמעת מהחוק ומההנחיות, חלק ממבצעי העסקות מעוניינים שלא לקחת סיכון כלשהו, ולכן מותירים כספים בנאמנות ע"ח העסקה עד שהמוכר ימציא אישור כי הוא הסדיר את כל חובותיו מול הרשויות. קביעה ברורה בחוק כפי שאנו מציעים, תמנע טענות מעין אלה מצד מייצגים בעסקות, ותאפשר השלמת העסקה מהר יותר.
מוצע להבהיר כי תשלום המקדמה הינו רשות ולא חובה. כצעד שמטרתו להקל על הצדדים, ראוי שיהיה נתון לבחירתם. גם כיום לא ננקטים הליכים כלשהם כלפי מי שאינו מעביר מקדמה וזאת מכח הנחיות פנימיות. ראוי לעגן זאת בחקיקה ברורה.
מוצע להרחיב את תחולת המקדמה (והזכות לקבלת אישור) גם למקרים נוספים כגון עסקות שלא כולן במזומן (ובלבד שהמרכיב שאינו במזומן קטן, לדוג' אינו עולה על 15%), וכן ככל שהצדדים מעוניינים בכך, גם ביחס לדירות מגורים פטורות. מאידך-גיסא, מוצע לצמצם את תחולת המקדמה על מקרים בהם המוכר הוא קבלן או יזם הממוסה על העסקה במס הכנסה, שכן במקרים כאלה ממילא יינתן פטור ממס שבח לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין, ואין היגיון לכך שהרוכש יעביר תשלום על חשבון "מס השבח של המוכר" (שהינו אפס). פתרון נוסף בהקשר זה עשוי להיות קיצור פרק הזמן לקבלת אישור פטור ממס שבח (טופס 50).
תיקונים נוספים נדרשים במנגנון המקדמה על-מנת ליעל את הליך הטיפול, ובכלל זה בכל הנוגע לבקשות להקטנת מקדמה או ביטולה (מתן זכות טיעון ואפשרות ערעור), וכן ריענון הנהלים לעניין אפשרות תשלום מקדמה וקבלת אישור לטאבו, גם במקרים בהם כבר הוצאה שומה ע"י מנהל מיסוי מקרקעין.
לסיכומם של דברים: אין ספק שהכוונות טובות והמטרה ברוכה. אנו מקווים כי התיקונים שהוצאו לעיל ונוספים, יסייעו בהשגת המטרה בצורה יעילה יותר ויקצרו את הביורוקרטיה הכרוכה בהשלמת עסקות נדל"ן בישראל.