לפני כמה שנים הגיעו לכאן מיליון איש ולא היה להם איפה לגור. הייתה בעיה מעשית וממשית של קורת גג ואז באמת נדרשו כישורי קוסמות מיוחדים על-מנת לפתור את הבעיה.
בעיית הדיור היום היא לגמרי שונה. כל המיליון האלה כבר מצאו איפה לגור, מיליון חדשים לא הגיעו, ואין אפילו שמועות שעומדים להגיע, יש ריבוי טבעי, במקביל יש גם תמותה, יש עלייה, אבל כולנו כבר יודעים שיש גם ירידה. בעיית הדיור לא נובעת ממחסור ממשי בקורת גג, לא נובעת ממצב אמיתי של קונים בלבד, אלא נובעת ממצב רוח שגורמים בעלי אינטרסים שוקדים על "שגשוגו" ומצליחים ליצור אווירת מחסור, וכך המחירים עולים ועולים וימשיכו לעלות עד אשר בלון יתפוצץ, או לחלופין עד אשר הממשלה תתערב בנחישות בשוק.
מנגד, הממשלה והציבור גם לא שואפים לנפילה מהירה במחירי הדירות. לנפילה כזו עלולות להיות השלכות קשות בעיקר בהיבטים של:
- ירידה משמעותית בערך הביטחונות שבידי הבנקים, עד כדי סכנה ליציבותם;
- ירידה משמעותית בפרמיות הביטוח על הדירות, עד כדי סכנה ליציבות חברות הביטוח;
- עלייה שככל הנראה תידרש בריבית במשק, אשר תקטין את יכולת ההחזר של מקבלי המשכנתאות;
- ירידה בהכנסות המדינה ממיסים וממכירת קרקעות, מה שיביא להגדלת הבור התקציבי או לחלופין עוד מיסים.
לדעתי, כולנו הגענו כבר למסקנה, שלא די בהתערבות ממשלתית בהיבט המוניטרי, שם מנצח דווקא שער השקל והייצוא, והריבית ממשיכה לדשדש ולכן אפיק הנדל"ן ממשיך להיות מאוד אטרקטיבי כהשקעה, מה שמקטין את כמות הדירות למגורים ויוצר ביקושים "פיקטיביים", שלא למטרת מגורים.
וכאשר אנו מגיעים למסקנה שהממשלה חייבת להתערב, אנו חייבים גם להגיע למסקנה עד כמה היא צריכה להתערב, כי התערבות רק לצורך המליצה, עלולה להביא להתערבות הרבה יותר עמוקה, עד כדי חזרה על סיפור הלאמת הבנקים, וזה בדיוק מה שקרה כאן בעבר כאשר הממשלה התערבה מאוחר מדי בבועה בשוק ההון. זה מה שקרה ב-2008 בארה"ב כאשר נוצרה בועה בשוק המימון והביטוח הנד"לני וגם שם הממשל התעורר מאוחר מדי.
והכלי האחרון שצריכה לנקוט בו הממשלה הוא בנייה על-ידי הממשלה או על-ידי חברה ממשלתית. זה לא אומר שלא נגיע לכך, אבל לפני כן או לפחות במקביל, ומיידית, חובה על המערכת להתארגן ולנצל את מלאי הדירות הקיים בארץ על-מנת לאלץ את השוק להבין שלביקוש בשוק הדירות יש היצע מספק, ואז המחירים אט אט יתאזנו.
וכאמור, הממשלה חייבת לדחוף את היד עמוק לכיס, ולא בעוד שנתיים, אלא כעת, על-מנת למנוע את הצורך לדחוף את היד הרבה הרבה יותר עמוק או לפחות לצמצם את רעיונות הבנייה המגלומניים על-ידי המדינה.
- פרויקט תחבורה במקום או לצד פרויקט בינוי
מימון מלא פטוּר ממס על נסיעות מהבית למקום העבודה וחזרה לגרים מחוץ לערים והעובדים בערים - מימון הן של הנסיעות והן של שעות הנסיעה, מימון השגחה על הילדים בשעות הנסיעה, פרויקט לא קל ולא פשוט, אך כיום עם יכולות האינטרנט המשוכללות המאפשרות דיווח פשוט וקל, המימון יכול להיות ישיר בין ה"נישום" למדינה, וכך אלה שנוסעים לברלין על-מנת לגור בשכר דירה סביר, יעברו לחדרה או לעפולה ויקבלו בדיוק אותו שכר דירה סביר, זמן הנסיעה לעבודה קצת יתארך, אבל המדינה תכסה אותו במלואו ואפילו לא תגבה מס על ההוצאות האלה.
הטבה כזו היא גם הטבה מבדלת בין קהל עובד ובין קהל שאינו עובד, תגרום גם לזרימה גדולה יותר של אקדמאים לפריפריה, ותעשיר הדדית גם את האורחים וגם את המארחים. פתרון כזה אינו מתאים לכל אחד, אבל ודאי מתאים לרבים.
בניית מנוע אינטרנטי למיפוי דירות ארצי לצרכים שונים כמו:
- חובת דיווח באינטרנט של שני צדדים לעסקה על דירה, מכירה או קניה, השכרה או שכירה, תאריך החוזה, סכום החוזה, תאריך פקיעה, חובת עידכון בכל שינוי ושינוי, הטלת עונשים כבדים בחוק על המעלימים או המשקרים;
- מיסוי גבוה, בפועל קנס על שכר דירה גבוה (כלומר פיקוח על מחירי הדיור להשכרה, כאשר על כל שקל עודף מהשוכר, ישלם המשכיר שני שקלים לאוצר);
- הטלת מיסוי גבוה מאוד על דירות ריקות;
- אפשרות כניסה של המדינה לדירות ריקות, מוזנחות, שיפוצן על חשבון המדינה, וחיוב בעליהן לשלם למדינה את הוצאות השיפוץ, או בכסף או באמצעות השכרת הדירות על-ידי המדינה וקבלת דמי השכירות לאוצר המדינה.
בשורה התחתונה, על-מנת לתת לבעיית הדיור פתרון אשר שורשיו וניצניו הם מידיים, ופירותיו יפרחו עוד השנה, ובשנה הבאה, חייבים להכניס את היד לכיס לא בעוד שנתיים, אלא כעת. האסימון חייב ליפול מוקדם ככל האפשר. אנו חייבים לפתוח את הראש ואת הכיס, ו-20 מיליון מספיק בקושי לשן וחצי, ואם נשקיע השנה רק 20 מיליון, אז בשנה הבאה אולי נצטרך להשקיע 20 מיליארד בשיקום ההריסות, ולעומת זאת, אם ישקיעו השנה 200 מיליון ובשנה הבאה אותו סכום, השוק יתאזן, והבעיה אולי תפתר או לפחות תצטמצם למימדים שיהיו תחת שליטה.
מדובר במשימה לא קלה. הפקעת דירות מבעליהן, חדירה לפרטיות, ואנחנו מדינה מתקדמת עם חוקי יסוד, ועם חופש קניין ולכן האמצעים חייבים להיות מדורגים המשקיעה הראשית חייבת להיות המדינה, מתוך הבנה שאם לא תשקיע, "מכל הלב" תשקע, ולאחר שהנושא ייתקף ממגוון כיוונים, בהדרגה, תהיה יותר ויותר הבנה לגבי הכיוונים העדיפים, אלה שיחס עלות תועלת בהם הוא מיטבי, ואז אולי אף לא נצטרך להגיע לפרקים הדרקוניים בתוכנית.
והינה לנו כבר מכשול ענק ראשון, מי שאחראי על תוכנית הדיור הוא משרד האוצר, תוכנית כזו תחייב את האוצר לדחוף את היד עמוק עמוק לכיס, מיידית, ולהביא מאות מיליוני שקלים, מאיפה? או משבירת מסגרת התקציב או ממיסוי נוסף על הציבור בעיקר ממעמד הביניים, וזו אולי הסיבה שאיש לא מתעניין בפתרונות הנכונים והזולים בטווח הארוך, אך דורשים הרבה כסף כבר בטווח הקצר, איש אינו מתעמק בפתרונות היעילים כולם רוצים לטאטא את הבעיה מתחת לשטיח, להקים חברות, להקצות להן 20 מיליון שקלים מהרזרבה, העיקר לדחות את העיסוק בבעיה, מה שיפוצץ לנו אותה בפנים תוך זמן קצר.