לערים ברחבי ארה"ב יש התלבטות: בנייני משרדים במרכזיהן עומדים ריקים כאשר עובדים מעדיפים להישאר בבית. כמעט בכולן יש הסכמה על הצורך להפוך בניינים אלו לבנייני מגורים. בחלקן כבר יש הקלות מס ליזמים שיעשו זאת. הרעיון שאוב מן המהלכים שהחיו את מרכז פילדלפיה ואת מרכז מנהטן ב-25 השנים האחרונות. אבל יש בעיה, קובע מאמר המערכת בוושינגטון פוסט: מנהיגי הערים אינם עושים די הצורך.
איש מבין ראשי הערים ומועצות הערים אינו רוצה להעניק עסקות מפוארות ליזמי נדל"ן. אבל היקף המשבר מחייב אותם לתת קצת יותר מכפי שהיו רוצים. קחו לדוגמה את וושינגטון. למעלה מ-90% מהבניינים במרכז העיר מיועדים למשרדים. העובדים נעלמו בחלקם הגדול, הפשע גובר והכנסות העירייה ממס רכוש צונחות. ראש העירייה, מיוריאל בואזר, הציגה תוכנית לתוספת של 15,000 תושבים באזור עד 2028. זה אומר: הסבה של 600,000 מ"ר משרדים למגורים; כרגע יש תוכניות לפחות מ-100,000 מ"ר. המצב דומה בניו-יורק, שיקגו, סן פרנציסקו, אטלנטה וערים רבות נוספות.
הריבית אינה עוזרת, בלשון המעטה. פרויקטים שנראו אטרקטיביים לפני שנה, עם ריבית משכנתאות של 3.73%, נראים הרבה פחות מלהיבים כיום, כאשר הריבית היא 6.5% וצפויה להישאר גבוהה. בניינים קלים נוחים להסבה כבר בעבודה; מה שנשאר אלו הבניינים הבעייתיים המצריכים עבודה רבה והעלויות הן בהתאם. יזמים רבים אומרים שהחשבון לא מסתדר: הם לא יוכלו להרוויח.
מערכת הפוסט קוראת למנהיגי הערים לתת עדיפות להחייאת מרכזי הערים. זה לא אומר להיענות לכל בקשה של היזמים; זה אומר להיות מציאותיים. ככל שהערים יחכו יותר להסבה, כך הכנסותיהן יפחתו והפשיעה תגבר; ואז תרד הנכונות לגור במרכזי הערים או אפילו לבקר בהם. הערים ישלמו, כך או אחרת. הכנסותיה של וושינגטון ממיסוי רכוש במרכז העיר יירדו בשנים 2026-2024 ב-464 מיליון דולר; בסן פרנציסקו צפויה ירידה ל 728 מיליון דולר. מצבם של בניינים שהוקמו לפני 40-20 שנה מתדרדר במהירות. עדיף להשקיע עכשיו.
הפוסט קיבל מכמה יזמים את חישוב העלויות של הסבת משרדים למגורים. תמיד יש קצת קיטורים, אבל יזמים רבים אומרים שיוכלו לבצע פרויקטים כאלו – אם יקבלו הקלות מסוימות. למשל: עיריית וושינגטון דורשת שדיור בר-השגה יהווה 15% משטחי הדירות החדשות; יזמים אומרים שהסתפקות ב-8% תאפשר להם להרוויח. אפשר למצוא דרכים נוספות שיאפשרו לבעלי הכנסות נמוכות ובינוניות להתגורר במרכזי הערים.
נטל כבד יותר יוצרת הדרישה להעסיק קבלני משנה ועובדים מוושינגטון עצמה. הרעיון שתושבי העיר ירוויחו מן הבנייה הוא בהחלט ראוי, אבל יכולות להיות דרכים יעילות יותר מבחינה כספית להשיג זאת, כגון הכשרה מקצועית. ניתן גם להפחית את נטל המס הכרוך בפרויקטים אלו.
הממשל הפדרלי וממשלות המדינות צריכים למלא תפקיד גם הם. 37 מדינות, ובהן אוהיו ומישיגן, כבר מעניקות הקלות מס לשימור ופיתוח של בניינים היסטוריים. הממשל הפדרלי יכול לבחון מחדש את צורכי השכירות שלו, לשחרר לשוק בניינים שקרוב לוודאי שלא ייעשה בהם שימוש ולאפשר להסב אותם במקום לתרום לאווירת הנכאים במרכזי הערים. כך למשל, הממשל הוא הבעלים או השוכר של רבע משטחי המשרדים בוושינגטון. העיקר הוא להתחיל לחשוב מחוץ לקופסא.