הקונה רכש מן התובעת את זכות החכירה המהוונת בבית מגורים בשטח של 120 מ"ר, המצוי על המגרש בשטח של 540 מ"ט, וזאת בתמורה לתשלום סך של 270,000 ש"ח.
התובעת טוענת כי בקביעת שטח הנכס ומחירו, הסתמכו הצדדים להסכם על נתונים מתוך אישור מצב הזכויות בנכס מיום 1.2.01 החתום על-ידי מינהל מקרקעי ישראל, וכי אותם נתונים נזכרו באישור הזכויות שהפיק הנתבע ביום 3.5.01, לאחר הודעת הצדדים להסכם על ביצוע העסקה.
בשל הליכי פרצלציה שבוצעו בנכס, הודיע הנתבע לתובעת כי הטיפול בתיק הנכס הועבר לחברה חיצונית לצורך רישום בטאבו. לפיכך ביקשו הצדדים להסכמה מן הנתבע, כי תחילה יעביר את הזכויות בנכס על שם הקונה בטרם יעביר את תיק הנכס לטיפול החברה החיצונית. הנתבע הסכים, בכפוף לדרישת תשלום בגין הפרשי שטח שנוצרו כתוצאה מהליכי הפרצלציה. בעקבות דרישה זו, התברר לתובעת לראשונה כי שטח המגרש נקבע לכדי 694 מ"ר, וזאת בעקבות הליכי פרצלציה שהחלו זמן רב קודם למועד חתימת ההסכם, ותוצאותיהם נקלטו אצל הנתבע כבר בחודש ינואר 2001, דהיינו עובר קודם למועד הוצאת אישור הזכויות של הנתבע.
|
|
התובעת טוענת כי הנתבע לא יצא ידי חובת הזהירות הרובצת עליו, אשר בבסיסה אחריותו לאמינות ועדכון המידע המצוי ברישומיו, וכי בהיותו גוף מונופוליסטי המספק שירות שלטוני וייחודי, עליו היה לצפות כי התובעת, כאזרח מן השורה, מסתמכת עליו לשם ביצוע עסקות במקרקעין | |
|
|
|
טענות התובעת
התובעת טוענת כי הנתבע לא יידע אותה בדרך כלשהי בדבר קיומו של הליך פרצלציה ביחס לנכס ובדבר הגדלת שטחו, אף לא באופן פאסיבי באמצעות רישום הערה במרשמיו, ואף לא יידע אותה בדבר סיום הליכי קליטת נתוני הפרצלציה החדשים, ובשל מחדלו זה נגרם לתובעת נזק כספי בשיעור ההפרש שבין שווי הנכס לאחר הפרצלציה מזה ובין התמורה כפי שנקבעה בהסכם. התובעת צירפה חוות דעת מאת שמאי המקרקעין מר אברהם לוי, לפיה נאמד ההפרש בין שווי מגרש בשטח של 694 מ"ר לשווי מגרש בשטח של 540 מ"ר בסכום של 20,500$ נכון ליום 20.3.01, ובשקלים- 85,710 ש"ח. לאור זאת, תובעת התובעת מהמינהל לפצותה בשווי ההפרש בין המחיר שבו מכרה את הנכס לקונה, לבין מחירו הריאלי, שלא נודע לה מלכתחילה עקב מחדלו של המינהל.
התובעת טוענת כי הנתבע לא יצא ידי חובת הזהירות הרובצת עליו, אשר בבסיסה אחריותו לאמינות ועידכון המידע המצוי ברישומיו, וכי בהיותו גוף מונופוליסטי המספק שירות שלטוני וייחודי, עליו היה לצפות כי התובעת, כאזרח מן השורה, מסתמכת עליו לשם ביצוע עסקות במקרקעין.
טענות המינהל
לגירסת הנתבע, התובעת ידעה עוד במועד שרכשה את זכויותיה בנכס, כי שטח המגרש אינו סופי וכי ייתכנו בו שינויים. הדברים אף צוינו מפורשות בחוזה החכירה שנחתם בין התובעת לנתבע. טרם מכירת המגרש, היה על התובעת לברר את שטחו ולקבוע מנגנון חוזי מוסכם למקרה ששטחו ישתנה. זאת ועוד – מצבה של התובעת אך ורק הוטב עקב הפרצלציה, כך שאין לה בסיס לתביעה. בכל מקרה, גם אם נכונה טענת התובעת כי בשל אי-הידיעה של גודלו האמיתי של המגרש, מכרה אותו בזול, ההפרש בין מחירו האמיתי של המגרש לבין המחיר שייחסה בטעות למגרש עומד על סך של כ-36,000 ש"ח.
|
- האמנם התובעת לא הייתה מודעת להשלכות האפשריות של הפרצלציה? - התובעת הודתה כי במודעת המכירה שפרסמה ציינה ששטח המגרש 600 מ"ר והסבירה כי לקחה בחשבון את הפוטנציאל שבצירוף שטח למגרש בעתיד. זאת ועוד, באישור הזכויות שהנפיק המינהל מפורטים סייגים שונים, בין השאר, הסייג לפיו הרישום בלשכת המקרקעין גובר על הרישום בספרי המינהל, ובמקרה של סתירה בין השניים – הרישום בלשכת המקרקעין גובר.
- המידע העדכני עבור התובעת לא היה זמין גם במרשם המקרקעין - הגם שהנתבע סייג את אחריותו למידע האמור באישור הזכויות באופן שבמקרה של סתירה בין המידע הקיים בלשכת רישום המקרקעין גובר על זה הרשום בספרי הנתבע, הרי שהמירב שניתן ללמוד מן המידע שבלשכת רישום המקרקעין, הוא כי החלקה מבוטלת וחולקה לחלקים. הממצאים העולים מעדויות הנתבע מלמדים כי גם לו ערכה התובעת בדיקה בלשכת רישום המקרקעין – לא היה עולה בידה לקבל מידע בדבר שטחו המעודכן של המגרש בעקבות הפרצלציה.
- המינהל לא מסר לתובעת מידע אמין - יש לראות בנתבע על כל אגפיו ומחלקותיו בבחינת גוף אחד שבין יתר תפקידיו – לספק מידע אמין לאזרח. לשיטתי למיצער, מן המועד בו נרשמה הפרצלציה בלשכת רישום המקרקעין היה הנתבע מודע לשטחו המעודכן של המגרש וכי המידע שמסר לתובעת באישור הזכויות כלל היצג בלתי נכון של שטח המגרש.
- האם המינהל התרשל כלפי התובעת? - בע"א 209/85 עיריית קריית אתא ואח' נ. אילנקו בע"מ (פד"י מ"ב (1) 190 עלתה על מדוכת הדיון טענה בדבר רשלנות שיוחסה למערערת בשל מידע מוטעה שנמסר על ידה למשיבה בדבר סיווג נכס מקרקעין כשטח תעשייתי כאשר בפועל הסתבר כי הנכס היה מסווג זה מכבר כקרקע חקלאית. שם נפסק כי למינהל חובת זהירות מושגית וקונקרטית כלפי המינהל, בייחוד בנסיבות בהן הוא מספק מידע אשר ניתן לצפות כי אדם סביר מסתמך עליו. לאור האמור בפרשת אילנקו, דומה כי המינהל התרשל בהקשר זה.
- האם המינהל חב למבקש המידע ממנו חובת זהירות קונקרטית? - בהלכת ועקנין נפסק כי מקום בו הנזק צפוי, יש חובה לצפותו כעניין נורמטיבי. בפסק הדין בפרשת אילנקו ראה בית המשפט לקבוע כי נוצרה חובת זהירות קונקרטית הן לאור ריכוז המידע החיוני שבידי הגוף הציבורי והן על יסוד הקביעה כי קיומה של הכרזה על קרקע חקלאית מהווה שיקול חשוב בשיקוליו של רוכש פוטנציאלי בבואו להחליט על המחיר שהוא מוכן לשלם בגין הקרקע. באותו האופן, גם המידע בדבר שטח המגרש כבסיס, לקביעת שוויו, מהווה שיקול מרכזי שיש בהתקיימותו עילה לקבוע חובת זהירות קונקרטית. היות שגם פנייה ללשכת רישום המקרקעין לא הייתה מניבה עבור התובעת מידע סותר, ובכל מקרה לפי הלכת אילנקו היא אינה חייבת לברר באופן עצמאי את שטחו העדכני של המגרש, הרי שהמנהל הפר חובת זהירות קונקרטית כלפי התובעת.
- האם ניתן לייחס לתובעת אשם תורם? - המינהל גורס כי התובעת ידעה כי הגודל של המגרש, כפי שנמסר לה, אינו סופי ועלולים להתבצע בו שינויים ועל כן, לא הייתה לה כל עילה להסתמך על מידותיו של המגרש כפי שאלו הוצגו מצד המינהל, והיה עליה למדוד את המגרש טרם מכירתו. בכל מקרה, התובעת פרסמה במודעת המכר כי גודל המגרש הינו כ-600 מ"ר – וזאת בהסתמך על הגדלה אפשרית של שטח המגרש. האמנם? אשר לטענת הנתבע הנסמכת על הוראות חוזה החכירה אטעים כי אין חולק שאישור הזכויות בו גלום המידע המוטעה נמסר לתובעת לאחר שהסתיימו הליכי איחוד וחלוקה ואמור לשקף שטח סופי ומשכך, אין בידי לקבל את טענת הנתבע. "אשר לטענה כי התובעת ניכסה לעצמה שטח נוסף, אטעים כי התובעת אומנם הודתה בעובדה זו ואף הודתה כי במודעת העיתון פרסמה כי שטחו של הנכס הוא 600 מ"ר, אך הסבירה כי עשתה זאת על יסוד האפשרות כי שטחו יוגדל, אולם בסופו של יום היא קיבלה מידע מטעה מן הנתבע ולפיו שטח המגרש הינו אך ורק כ–540 מ"ר. על כן אין לזקוף לפתחה של התובעת אשם תורם כלשהו.
- גובה הנזק - שמאי התובעת קבע בחוות הדעת כי ההפרש בין שווי מגרש בשטח של 694 מ"ר מזה לבין שווי מגרש בשטח של 540 מ"ר מסתכם לסך של 85,710 ש"ח. עם זאת, הסכימה התובעת כי יש לנכות מסכום זה את הסכומים ששילם לה הרוכש במסגרת הליכים משפטיים שהתנהלו בין הצדדים בסך של 22,160 ש"ח. בחוות דעת הנתבע נקבע כי סכום ההפרש מסתכם לסך של 36,500 ש"ח בלבד. שמאי התובעת הודה כי לא ביקר בבתים ואינו מודע לרמת הבנייה, כמו-כן אישר שמאי התובעת כי הגם שביצע את השמאות לפי שיטת החילוץ, לא לקח בחשבון נתוני מע"מ ורווח יזמי. שמאית הנתבע התייחסה לשטח המגרש בלבד ללא בינוי ופיתוח, הגם שלקחה בחשבון את מלוא שווי קיבולת הבנייה. עם זאת, יש להעדיף את חוות דעתו של שמאי הנתבע על פני חוות דעתו של שמאי התובעת. עם זאת, בניגוד לעמדת שמאית הנתבע כי לא היה מקום בנסיבות העניין לקחת בחשבון רווח יזמי, שכן עסקינן בעסקה בין אנשים פרטיים, ולעניין זה מקובלת יותר עמדת שמאי התובעת. בשקלול כל הגורמים, יש לפסוק כי הפרשי השווי בין מגרש בשטח של 540 מ"ר ובין אותו מגרש בשטח של 694 מ"ר מסתכם לסכום של 55,000 ש"ח ליום 20.3.01. בניכוי סך של 22,160 ש"ח עולה כי סך כל נזקה של התובעת מסתכם לסך של 32,840 ש"ח.
|
מינהל מקרקעי ישראל ישלם לתובעת את הסך של 32,840 ש"ח, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין על כל סכום זה החל מיום 20.3.01 ועד ליום התשלום בפועל. המינהל ישלם לתובעת הוצאות משפט בסך של 3,000 ש"ח ושכר טירחת עורך דין בסכום של 7,500 ש"ח.
|
- בבית משפט השלום בתל אביב יפו
- בפני השופט מרדכי בן-חיים
- בשם התובעת עו"ד סרור
- בשם הנתבע – פרקליטות מחוז תל אביב (אזרחי)
|
|