מעבר לעובדה הידועה לכל ששוק הדיור סובל קשות ממחסור בהיצע, המגיע על-פי ההערכה לכ-200 אלף דירות, קיימת כלהב החרב המתהפכת בעיה לא פחות חמורה - פילוח הדירות הנבנות בישראל. נכון ל-2023 יותר מ-80 אחוזים מהדירות הנבנות כיום הינן בנות 4 חדרים ויותר ובשטח ממוצע של מעל ל-100 מ"ר. נתון זה סותר בעליל את הדרישה הגוברת והולכת לדירות קטנות וקומפקטיות.
מאז שנות ה-80 וה-90 של המאה שעברה, כשאכן הדרישה בשוק הייתה בעיקר לדירות גדולות המתאימות לפרופיל הממוצע של משפחה ישראלית קלאסית, זוג פלוס 3 ילדים, זרמו מים רבים בירקון, ופרופיל זה השתנה בעליל. כיום, על-פי הערכת לשכת הקבלנים, כ-35 אחוזים בקירוב ממשקי הבית בישראל, מורכבים מרווקים/רווקות, אימהות יחידניות (חד-הוריות), להט"בים, גרושים/גרושות וכן פלח שוק גדל והולך של מצמצמי דיור בני 55 פלוס.
ובמילים אחרות, מעבר למחסור הידוע בהיצע, קיים מחסור גדל והולך בדירות קטנות וקומפקטיות המתאימות לצרכי הפרופיל של אותם משקי בית החורגים מפרופיל המשפחה הקלאסית. לכן, גם אם מספר התחלות הבנייה יגדל משמעותית (מה שלצערי לא קורה כיום בלאו הכי) ואף יחצה את רף ה-100 התחלות בנייה לשנה, עדיין יגדל וילך המחסור בדיור שיהיה מתאים לצרכי משקי הבית החדשים.
יתרה מכך: המחסור כבר היום גדול פי כמה וכמה ב"מדינת תל אביב", היכן שאחוז גבוה מאותם משקי בית מרוכזים, מה שמאלץ את רובם הגדול, בהעדר תקציב לרכישת דירה גדולה, לשכור דירות במחירים מופקעים.
הפתרון לכך, מניתוח שערכנו בלשכת הקבלנים, טמון בהסבה מיידית של שטחי משרדים ותעסוקה משמעותיים, שחלקם מתוכננים להיבנות במהלך השנים הקרובות וחלקם כבר נבנים והולכים, לטובת דירות קומפקטיות. וכן מבנים למלאכה סגורים ולא מאוכלסים העומדים ריקים. לשם המחשה, רק בשלוש השנים האחרונות (שהינן שנות מגיפת הקורונה) תוכננו ומצויים בהליכי בנייה כאלה או אחרים, לא פחות מכ-7.5 מיליון מ"ר שטחי משרדים ומסחר. מתוך 7.5 מיליון אלה, כ-5 מיליון ממוקמים במרכז הארץ, בממשק כזה או אחר ל"מדינת תל אביב".
מעבר לעובדה שמדובר בשטחים שהינם לכל הדעות עודפים, הסבה של כ-30 אחוזים מתוכם, כלומר כ-2.5 מיליון מ"ר, תוכל בנקל להוסיף לשוק הדיור במהלך השנים הבאות, עוד כ-25-40 אלף דירות לשנה, מה שגם יענה טוב יותר על דרישות השוק בכלל, ובפרט הצורך בדירות קומפקטיות.
ברור כי על-מנת שדירות אלה גם ייצרו סביבת מגורים נאומה, יהיה צורך להכשיר באותם מתחמים את התשתית הנדרשת, החל מנגישות למוסדות ציבור, קניות ובילוי, וכלה בתשתית מדרכות, שצ"פים, מסלולי אופניים, פארקים וחנויות נוחות. פתרון זה, אדגיש, אינו בשמיים, אלא בידי מקבלי ההחלטות בממשלה ובתיאום מירבי עם העיריות והרשויות המקומיות שבוודאי ערים מדי יום ביומו לצרכי משקי הבית החדשים המאפיינים את מדינת ישראל בעשור השלישי של המאה ה-21!