הבקשה והסדר

כיצד נדרש לנהוג נישום המבקש לקבל פטור מתשלום היטל השבחה לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה? האם עליו לפנות בבקשה לפטור לוועדה המקומית, ולאחר מכן (במידת הצורך) להגיש ערר על החלטתה לוועדת הערר; או שמא מחייב אותו לוח הזמנים שנקבע בחוק לפנות תוך 45 יום מיום קבלת השומה לוועדת הערר? שאלה זו עלתה במקרה בו במשך השנים אושרו תוכניות משביחות על המקרקעין, שכתוצאה מהן ניתן לבנות עליהם בניין בן 38 דירות. המערערים הגישו בקשה להיתר, ובגינה הוציאה הוועדה המקומית שומת היטל השבחה ב-2.2.2012. תשעה חודשים לאחר הוצאת השומות ובטרם ניתן היתר בנייה שביקשו, הגישו המערערים ב-13.11.12 בקשות לפטור מהיטל השבחה בהתאם לס' 19(ג)(1) לחוק, לפיו מוקנה לנישום שיוכיח שהוא מתכוון לעשות שימוש במקרקעין למגוריו או למגורי קרובו, וכי השטח הכולל של הדירה לא יעלה על 140 מ"ר. באוקטובר 2013 דחתה הוועדה את הבקשה, וחודש לאחר מכן הוגש ערר על החלטתה. ועדת הערר החליטה לדחות את העררים על הסף, מחמת איחור בהגשתם ומשום שלא הוכחו זכויותיהם של חלק מהמערערים במקרקעין בעת אישור התוכניות המשביחות. כמו-כן, ועדת הערר דחתה את טענות המערערים גם לגופן. בגין החלטה זו הוגש הערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב.

תחילה - לוועדה המקומית

בנסיבות אלו נדרשה השופטת רות רונן לשאלה שהוצגה בראש הדברים, וקבעה (15.7.15) מהו סדר הפעולות להגשת הבקשה לפטור ולהשגה על ההחלטה לסרב להעניקו. ראשית, על-פי סעיף הפטור, נדרש הנישום שחויב בתשלום ההיטל להגיש בקשה מתאימה לוועדה המקומית ולהבהיר, כי נסיבות הסעיף חלות עליו. רק לאחר מכן, תביע הוועדה המקומית לראשונה את עמדתה ביחס לשאלה האם קיימת זכאות לפטור אם לאו. משכך, בית המשפט דחה את טענת הוועדה המקומית, לפיה על הנישום לפנות מלכתחילה לוועדת הערר. השופטת רונן קבעה, כי בהעדר החלטה של הוועדה המקומית בעניין הזכאות לפטור, לא ניתנה כל החלטה שיש מקום לתקוף אותה במסגרת ערר. שנית, פרק הזמן הסביר להגשת בקשה לפטור לוועדה המקומית הוא בדרך כלל ובהעדר נסיבות מיוחדות - תוך 45 יום ממועד קבלת השומה. אומנם חוק התכנון והבנייה אינו קובע במפורש מהו לוח הזמנים להגשת בקשה לפטור מהיטל השבחה. אולם בנסיבות אלה, כאשר קיים חסר בחוק, נקבע, כי יש להקיש מלוח הזמנים להגשת ערר הקבוע בסעיף 14 לחוק, על לוח הזמנים לעצם הפנייה לוועדה המקומית לבקשה לפטור. בית המשפט דחה את טענת הוועדה המקומית לפיה היה על המערערים להגיש את הערר עוד בטרם ניתנה החלטת הוועדה המקומית. השופטת רונן ציינה, כי את העובדה שהוועדה המקומית השתהתה וקבלה החלטתה רק כשנה לאחר מכן, אין לזקוף לחובת המערערים.

45 יום להגשת ערר

מן העבר השני, בית המשפט דחה גם את טענת המערערים, לפיה פרק הזמן להגשת הבקשה לפטור צריך להימנות ממועד קבלת היתר הבנייה. בית המשפט קבע, כי בנסיבות המקרה, כאשר הבקשה לפטור הוגשה כמעט תשעה חודשים לאחר שהומצאה למערערים שומת היטל ההשבחה, הרי שמדובר בבקשה שהוגשה באיחור ובשיהוי מעבר למועד הסביר (גם אם נניח, כי פרק הזמן להגשת הבקשה מעט יותר ארוך מ-45 ימים). לפיכך הוחלט, כי יש לדחות את הערעור ואין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר בהקשר זה. כדי להשלים את שנקבע, הרי שממועד החלטת הוועדה המקומית הדוחה את בקשת הפטור, יימנו 45 ימים להגשת ערר. שלישית, וביחס לשאלת הוכחת זכויות המערערים במקרקעין, בית המשפט קבע, כי את הבקשה לפטור כמו גם את הערר על דחייתה - יכול היה להגיש רק מי שהיה חייב בתשלום היטל ההשבחה, קרי: בעל המקרקעין או החוכר לדורות שלהם. בית המשפט הבהיר, כי אין בעובדה שהמערערים שילמו את ההיטל בפועל או בעובדה שקיימת לטובתם הערת אזהרה, כדי להפוך אותם לחייבים בהיטל השבחה. לאור העובדה שהמערערים (בחלקם) לא הוכיחו את זכויותיהם ולא צירפו את הסכמי המכר לוועדת הערר, נדחה הערעור גם בהיבט זה.

פטור אחד או יותר

כאמור, בית המשפט החליט לדחות את הערעור, אולם כדי להשלים את התמונה ולאור המחלוקת בין הצדדים בהקשר זה, בחר להביע את עמדתו ביחס לגוף השאלה, האם הפטור מכוח הסעיף הוא "פטור אחד לחלקה אחת", או שמא זכאי כל אחד מבעלי הזכויות, לפטור בקשר עם הבנייה שלו, כל עוד הוא עומד בתנאי הסעיף. בעניין זה סקר בית המשפט את הלכת צרי (7417/01), שם קבע בית המשפט העליון, כי מטרת הפטור היא סוציאלית, וכי כוונת המחוקק בפטור הייתה לעזור לאזרחים בשיפור תנאי המגורים שלהם. אולם לאור העובדה שבאותו מקרה דובר על חלקה בבעלות משפחה אחת, אשר פיצלה אותה וביקשה לבנות עליה מספר דירות, תוך בקשה למתן פטור לכל אחד מבני המשפחה, נקבע, כי אין מקום לאפשר לאותו משק בית להיבנות יותר מפעם אחת מהפטור. בהמשך, הובא גם פסק דינו של בית המשפט המחוזי (מרכז) בעניין דיבון ובר (ע"א 16452-02-12), אשר נדרש לצקת תוכן למקרים אחרים שאינם המקרה הספציפי שנדון בעניין צרי ושם נחלקו הדעות בין השופטים. דעת המיעוט סברה, כי יש להבחין בין נסיבות המקרה בעניין צרי לנסיבות בהן המחזיקים בדירות השונות על החלקה לא היו בני משפחה אחת. במקרה זה, הפטור צריך לחול באופן שכל מחזיק עצמאי בדירה יהיה זכאי לפטור. לעומת זאת, עמדת דעת הרוב הייתה, כי הפרשנות שיש לתת למילים "המחזיק במקרקעין" מאפשרת לתת את הפטור פעם אחת למחזיק אחד או לחלקת מקרקעין אחת. פרשנות זו מקבלת, לדעת הרוב, חיזוק מהסיפא של סעיף הפטור, הקובעת מגבלה של שטח דירה וממנה ניתן ללמוד, כי הפטור יינתן לדירת מגורים אחת בשטח שנקבע בלבד. בסוגיה זו בחרה השופטת רונן להצטרף דווקא לעמדת המיעוט בעניין דיבון ובר וקבעה, כי אין כל הצדקה להבחין בין מי שבונה דירה (או מרחיב דירה) כאשר על החלקה ישנה דירת מגורים אחת - לבין אדם באותו מצב עצמו, הבונה אותה דירה עצמה, כאשר ישנם עוד בעלים משותפים בחלקה, שאין לו עימם כל קשר. אם בכלל - ההנחה היא, כי המצב הסוציאלי של מי שדירתו מצויה על חלקה עם שותפים נוספים, הוא טוב פחות ממי שיש בבעלותו הפרטית חלקה ללא שותפים. נראה, שהסוגיה תוכרע בתקופה הקרובה על-ידי בית המשפט העליון בערעור שהוגש על פסק הדין בעניין דיבון ובר.