קרוב לשני עשורים מנהלים הצדדים הליכים משפטיים מייגעים בקשר עם תביעת פיצויים לירידת ערך, שאותה הגישו המשיבים על-פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, בעקבות אישור תוכנית מתאר מקומית ח/2/1/152 בחולון (תביעת הפיצויים הוגשה בשנת 1998).
השמאי המכריע, שמואל פן, אשר התבקש לקבוע האם נגרמה ירידת ערך למקרקעין כתוצאה מאישור התוכנית לעיל, מצא כי קיימת ירידת ערך בשיעור ממוצע של כ-50%. ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז תל אביב, אשר דנה בערעורים שהגישו הצדדים על שומת השמאי המכריע, קיימה לא פחות מ-15 ישיבות במעמד הצדדים, שבחלקן אף נחקר פן המכריע על שומתו.
בסופו של יום, קיבלה ועדת הערר את שומת השמאי המכריע. על החלטתה הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי בו טענה הוועדה המקומית, כי המדובר בהחלטה לא מנומקת. לאחר שהדיון הוחזר לוועדת הערר, בהסכמת הצדדים, על-מנת שתשלים את נימוקיה, קיבלה ועדת הערר ביום 15.9.13 החלטה משלימה, בגינה הוגש ערעור נוסף - היא ההחלטה נשוא הערעור דנא.
הוועדה המקומית העלתה שלוש טענות מרכזיות כנגד החלטתה המשלימה של ועדת הערר. האחת: גם בהחלטתה הנוכחית ועדת הערר כלל לא מנמקת ומבססת את החלטתה לדחות את טענותיה. השנייה: בחינת התוצאה שאליה הגיעה ועדת הערר ממעוף הציפור מגלה כשל לוגי בסיסי ומהותי היורד לשורש החלטתה. השלישית: ועדת הערר כלל לא התייחסה לטענתה שלפיה למשיבים לא נגרם נזק. בנוגע לשומה המכרעת טענה הוועדה המקומית, כי פן שגה כאשר התבסס על עסקות מחוץ לתחום התוכנית, וכן כי הפגיעה בתכונות המקרקעין נגרמה כבר במצב התכנוני הקודם.
בית המשפט קבע (16.11.15), כי לא מצא שנפל פגם בהחלטת ועדת הערר מ-15.9.13, בה החליטה שלא להתערב בשומה המכרעת ולדחות את הערר שהגישה הוועדה המקומית, וזאת בהתאם להלכות בית המשפט העליון בכל הנוגע לגדר התערבות של בית משפט מינהלי בהחלטות ועדות ערר וכן התערבות ועדות ערר בשומה מכרעת ככל שלא נמצא בהן פגם.
בנוגע לטענה בפגיעה בתכונות הקרקע במצב קודם נקבע, כי טענה זו של הוועדה המקומית הועלתה לפני ועדת הערר רק בשנת 2011. במצב דברים זה, תמוה בעיני בית המשפט שהוועדה המקומית הכתירה אותה בכתב הערעור כ"טענתה המרכזית". מכל מקום, אין ממש בטענה גם לגופה.
בהתייחס לטענה של עסקות ההשוואה קבע בית המשפט, כי לא מצא שנפל פגם בהחלטתה של ועדת הערר לקבל את הסבריו של פן. במקרה הנוכחי היה נכון וראוי לבסס את עסקות ההשוואה על כאלו שבוצעו מחוץ לאזור, מאחר שהמחירים אשר שולמו בתחום התוכנית ערב אישורה כבר שיקפו את הפגיעה הצפויה כתוצאה מהתוכנית.
בהקשר לכך ציין בית המשפט, כי יש לזכור, שוועדת הערר ייחדה חלק ניכר מהדיונים לבירור סוגיה זו, כאשר לבסוף מצאה לנכון לקבל את עמדת השמאי המכריע, מהנימוקים שפירטה בהחלטתה. החלטת ועדת הערר התבססה על עמדת השמאי, מדובר בקביעה שבמומחיות ואין הצדקה להתערב בה.
בית המשפט קיבל גם את טענת המשיבים שמאחר שמינוי השמאי נעשה לפני תיקון 84, כאשר ערעור ניתן היה להיעשות רק בשאלה משפטית, הרי שלאור העובדה שאין זה המצב, יש לדחות את הערעור גם מטעם זה. הוועדה המקומית חויבה בהוצאות בסכום יוצא דופן של 100,000 שקל.
בסוף פסק הדין ציין בית המשפט: "אין לי אלא לקוות, כי בכך תם ונשלם הליך מתן הפיצוי למשיבים, אשר נמשך מזה למעלה מעשור וחרג מכל פרופורציה אפשרית. עם זאת, מצופה כי ועדת הערר תשלים את החלטתה לעניין הוצאות ההליך לפניה, ככל שלא עשתה כן".
הערת מערכת
למרבה הצער, השתלשלות העניינים שתוארה בפסק הדין אינה סיטואציה מקרית, אלא משקפת ניהול הליכים של שנים רבות בתביעות ירידת ערך, עימם נאלץ בעל קרקע להתמודד. יש להביא בחשבון שמדובר בזכות המוקנית בחוק ובפגיעה קניינית, לצורכה נדרש הנפגע לשכור שירותי עורכי דין, שמאים ומומחים נוספים לעיתים, ולנהל תביעות במשך שנים רבות.
הרשות מצידה ממשיכה לנקוט בהליכים ולהעלות טענות סף כאלה ואחרות במטרה להימנע מתשלום פיצוי, וזאת מבלי להביא בחשבון את ניהול ההליכים בפני שמאי מכריע (שגם לו יש לשלם). העובדה שעל החלטת ביניים של ועדת הערר ניתן לערעור רק בסוף הדרך, גורמת לכך שלעיתים הליכים מתנהלים לריק, שכן ההשגות על הנחיות ועדת ערר לשמאי כעולה מהחלטת הביניים לא ניתנות להשגה בטרם מינויו.
