אם בעבר פרויקטים של התחדשות עירונית לא היו על סדר יומן של הרשויות המקומיות, שרובן ראו בפרויקטים שכאלה הפסדיים מבחינתן, הרי שבמערכת הבחירות המונציפאלית האחרונה ניכר היה ביתר שאת שיותר ויותר מועמדים לראשי עיר מבינים את החשיבות שבקידום פרויקטים מעין אלה, אשר מעבר לשדרוג התשתיות הקיימות מבטיחות לתושבים איכות חיים טובה יותר.
באחרונה דווח על כוונת משרדי האוצר והמשפטים לחזק מגמה זו, באמצעות הצעת חוק שמבקשת להעניק עד 25% מתוספות הבנייה בפרויקטים של התחדשות עירונית לצרכי ציבור - בניית גני ילדים, בתי ספר, בתי כנסת ועוד. משמע הממשלה כבר אינה עוצמת עיניים נוכח התרחבות הביקושים לפרויקטים של התחדשות עירונית, לצד היעדר קרקע זמינה לבניית מבנים לשירות הציבור. מדובר בהצעת החוק שהיא חלק מתיקון לחוק התכנון והבנייה ששמו 'קומה ציבורית', הנדון בוועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, לאחר שאושר בקריאה ראשונה.
בבסיסו הרעיון מצוין, אך כדי להפכו לאפקטיבי חשוב להבין שיש צדדים שניים ושלישיים למשוואה: היזמים והרשות המקומית. כדי שאלה יהפכו לשותפים טבעיים, חייבים לשרטט גבולות שיח והסכמות ברורות שיהפכו את הפרויקטים לכדאיים עבור היזמים ומעשיים עבור הרשויות. יודגש כי ישנם כבר יזמים הבונים ממילא את הפרויקטים שלהם בשיטת עירוב שימושים, וזאת מתוך מטרה לתת מענה למגמות דוגמת החזרה לקהילתיות, פרילאנסרים שמעדיפים לעבוד בקרבת הבית, שטחי עבודה משותפים ליזמים ועוד. מגמות אלה נובעות בדיוק מאותו רעיון שבסיס הצעת החוק והוא הצטופפות הערים נוכח גידול האוכלוסייה.
השבחה משמעותית
הבעיה היא שתמ"א במסלול הריסה ובניה אינה כלכלית ברוב הרשויות, וזאת מכיון שאלה לא מספקות ליזמים מספיק אחוזי בנייה כדי להפוך את הפרויקטים לרווחיים עבורם. הניסיון לכפות על היזמים הקצאת רבע מהזכויות עבור הרשויות המקומיות חייב לעבור דרך הגדלת סך זכויות הבנייה ביחס שווה. תיאום הציפיות בין הצדדים חייב להיות מוקדם ושקוף, על-מנת שיזמים ישקלו להשתתף ולקחת בו חלק, עוד בשלבים בהם הם פונים לדיירים או מקבלים פנייה מדיירים לקידום פרויקט של התחדשות עירונית.
זהו פאקטור משמעותי שעומד במרכזו של כל הסכם. לא ניתן להשאיר את ההבנות הללו באויר, אלא לקבוע כבר בחקיקה את האחוז המדויק שהרשות המקומית מבקשת עבור מוסדות ציבור. כיום הצעת החוק מסייגת כי הקצאה בהיקף אחוזים מקסימלי תתבצע רק במקרים שבהם הפרויקט מאוד רווחי, ושהוכח כי תוכנית ההתחדשות העירונית שאושרה הביאה להשבחה משמעותית בשווי הקרקע. הפתח הזה למשא-ומתן עלול להדוף לא מעט יזמים מביצוע פרויקטים שכאלה, שכן הוא מציב אותם בסיטואציה של חוסר ודאות לגבי רווחיות הפרויקט.
סיבה נוספת לקבוע בחקיקה אחוז מדויק שיוקצה למבני ציבור בכל פרויקט של התחדשות עירונית היא כמובן הדיירים. כיום הם מנהלים מול היזמים משא-ומתן בו הם קובעים את התמורה שיקבלו עבור הקצאת זכויות הבנייה בבנין שלהם ליזם. ברגע שיוחלט להקצות זכויות עבור מוסדות ציבור, הדבר עלול להתפרש כאילו בא על חשבון הזכויות שלהם ולעורר זעם מוצדק. מכאן שרק קביעה אחוזית מדויקת של חלוקת זכויות הבנייה עשויה להביא את היוזמה לכדי מימוש.