בוועידת השלטון המקומי שהתקיימה בהרצליה, הודה שר השיכון והבינוי
אריאל אטיאס, כי תוכנית תמ"א 38 לחיזוק מבני מגורים נגד רעידות אדמה נכשלה, וכי בתוך חמש שנים אושרו רק 93 תוכניות לחיזוק מבנים.
הבעיה הגדולה למימוש התוכנית היא דווקא בשכונות החלשות. את תמ"א 38 לא ניתן לממש בשכונות בגלל מספר מרכיבים, כמו צפיפות, תשתיות הרעועות, דרכי גישה גרועות, העדר כדאיות כלכלית, וביורוקרטיה מסורבלת. לאור זאת תמ"א 38 אינה ברת ביצוע, ועל כן החלטת הממשלה נכשלה.
משרד השיכון מציע דרכים לשיפור תמ"א 38 וליישומה, אך במרבית המקרים הפתרון הנכון הוא "התחדשות עירונית" - השם שניתן למה שידועים כפרויקטי פינוי-בינוי עבור בתים משנות ה- 50 וה- 60 שלא עומדים ברעידות אדמה וממוקמים בשכונות חלשות. ביישום פינוי-בינוי, יוכלו אוכלוסיות המתגוררות בשכונות חלשות ובמבנים מסוכנים, לשפר את תנאי מגוריהן ואיכות חייהן באמצעות חידוש בנייה עם תשתיות מתקדמות, בנייה ירוקה, פארקים וגני שעשועים לילדים, וניצול זכויות בקרקע קיימת - והנה גם פתרון לבעיית המחסור בקרקעות לבנייה.
ב-13 השנים האחרונות אושרו כ-300 פרויקטים של פינוי בינוי. רק לגבי חלק קטן מהם יש תוכניות מאושרות, ומעטים עוד יותר יצאו לפועל. המתחמים שהוכרו עד כה כמתאימים מצויים באזורים חלשים יחסית או בכאלה בהם ישנם מבנים ישנים. ניתן לממש את זכויות הבניה ולשקם את אותם אזורים, בהם תמ"א 38 תספק מענה קוסמטי ולא פתרון יסודי.
מקובל לומר שהסיבות למיעוט הפרויקטים של פינוי בינוי שיצאו לפועל, נעוצות בביורוקרטיה והעדר שיתוף פעולה של הרשויות השילטוניות וועדות התכנון, וכן בקושי להגיע להסכמת התושבים. בנקודות אלה עוסקת עמותת "תל גיבורים", שמובילה היום יותר משמונה פרויקטים של פינוי-בינוי.
אחת הבעיות הגדולות של שכונות אלה היא הזדקנות, לצד דור שלישי ואף רביעי לפערים ולמצוקה. כדי להצעיר את השכונות, דרישה חשובה של עמותת תל גיבורים בפרויקטי פינוי בינוי אותם היא מובילה, מתייחסת לנושא דיור בר השגה לזוגות צעירים ומשוחררי צה"ל וחסרי דיור. העמותה דורשת מהיזמים בפרויקטים שלה להקצות כ-30 אחוז מהדירות לאוכלוסיה זאת. במקביל דורשת עמותת תל גיבורים מממשלת ישראל ומהכנסת עבור אוכלוסיות אלה פטור ממע"מ על רכישת הדירה, פטור ממס רכישה, סבסוד המשכנתא, ומענק חד פעמי.
לטענת יזמים שניסו לקדם פרויקטי פינוי-בינוי, עולה טענה כי התושבים הם המכשלה הגדולה ביותר בדרך לקידום הפרויקטים. הדבר נכון, ולכן חשובה מעורבות גוף כמו עמותת תל גיבורים, שאנשיו באים מהשכונות ויודעים איך לפנות לתושבים, מסבירים להם את התהליך בשפה פשוטה ובגובה העיניים, ומציגים להם את זכויותיהם מול היזם, כדי שיקבלו את המקסימום.
לדיירים, ליזמים ולרשויות המקומיות, יש יתרון בכך שעמותה ציבורית פועלת לטובת אוכלוסיות חלשות ודואגת לאינטרסים שלהם.
