נורמה חדשה בשוק הנדל"ן מתרחשת ומתקבעת לפיה חברות ויזמים יוצאים מתל אביב, בירת העסקים של מדינת ישראל ומחפשים כיוונים חדשים על-מנת להתרחב ולהתפתח ללא נזקים כלכליים משמעותיים. שוק המשרדים בתל אביב עבר לאחרונה שינוי משמעותי כשאחת הדוגמאות הבולטות לכך היא מתחם רמת החייל, שהתאפיין בעבר במשרדים והייטק אך כיום ניתן לראות שינוי מגמתי באופי אכלוס הבניינים בו.
אחד הגורמים לשינויים במתחם רמת החייל היה כניסתו של בי"ח אסותא, אשר הביא עימו ביקושים חדשים מתחום הרפואה והנלווה לה, העמיס את הכניסה והיציאה מהרחובות, והבריח את חברות ההייטק לנתניה, רעננה, כפר-סבא, פתח תקוה, ובקרוב מאוד גם לכיוון ראשון לציון וחולון.
גובה תשלומי הארנונה - גורם מכריע נוסף
אלמנט משמעותי נוסף המשפיע על החלטתם של חברות ויזמים לצאת מת"א ולחפש אלטרנטיבות חדשות, הוא גובה תשלומי הארנונה מעסקים וחברות הנגבה ע"י עיריית תל אביב. בת״א, הארנונה למשרדים עומדת על 27 ש"ח למ"ר ולהייטק 12 ש"ח למ"ר. כך יוצא שבמשרדים של חברות קטנות ובינוניות הארנונה מגיע כדי שליש מההוצאה החודשית.
עבור חברות ההייטק, למרות שהארנונה הינה כמחצית מהסכום המשולם עבור משרדים, עדיין, כאשר משווים את הסכומים הנדרשים אל מול אזורים אחרים כמו רעננה, נתניה, וחולון, ניתן למצוא הבדל משמעותי המגיע כדי חצי מהסכום. למשל-ארנונה למשרדים בשטחן של עיריות אלה, נעה בין 10 שקלים למ"ר ל14 שקלים למ"ר, בעוד שהארנונה להיי-טק עומדת סביב ה- 6 שקלים בלבד למ"ר. כאשר מדובר באלפי מ"ר של חברות הייטק, מדובר בהבדל משמעותי המשפיע על קבלת ההחלטות הנוגעות למיקום החברות.
ננסה להתחקות אחר החישוב הנערך בהנהלת חברת הייטק המעוניינת לשכור 5,000 מ"ר- ברמת החייל, תשלם החברה עלות של 63 ש"ח למ"ר עבור דמי השכירות וכן 12 ש"ח למ"ר עבור ארנונה. כלומר, החברה תשלם סה"כ 366,000 ש"ח לחודש- 315,000 ש"ח עבור דמי השכירות וכן 51,000 ש"ח עבור הארנונה (סכום הארנונה מחושב לפי שטחי מינימום ולכן הורדנו 15%).
אותה חברה תשלם בנתניה, 42 שקלים למ"ר עבור דמי השכירות וכן 6 ש"ח למ"ר עבור ארנונה. כלומר, החברה תשלם סה"כ 235,500 ש"ח לחודש- 210,000 ש"ח עבור דמי השכירות וכן 25,500 ש"ח עבור הארנונה.
מחישוב זה ניתן לראות בקלות כי הבחירה בנתניה תחסוך לחברה 130,500 ש"ח בחודש ו-1,566,000 ש"ח בשנה, לעומת מחירי העלות בת"א, כלומר, כ-35%!!
חולון - ביקושים הולכים וגוברים
נדמה שגם היזמים בשטח הבינו את החישוב המתבקש של מנהלי החברות. מעגלי השוק העסקי הולכים ומתרחבים. ניקח את חולון כדוגמה - בחולון החל להתרחש שינוי גדול הכולל בנייה של מאות אלפי מטרים חדשים: חברת עזריאלי בונה קריית הייטק למסחר ומשרדים בהיקף של כ-120,000 מ"ר, חברת גב ים בונה ברחוב המלאכה 50,000 מ"ר, חברת 'לגובה נכסים' משווקת מטרים אחרונים בפרימיום סנטר מתוך 14,000 מ"ר שבנתה וחברת עוגן תוסיף בקרוב 25,000 מ"ר על 25,000 המ"ר שכבר בנתה עבור חברת אלביט.
חשוב לציין כי זיהוי הפוטנציאל הטמון בחולון והביקושים ההולכים וגוברים, אינם נובעים רק כתוצאה מחישוב העלויות שפורט לעיל, לכך יש להוסיף גם את הקרבה לת"א, לעורקי תחבורה, תוכניות הרכבת הקלה העתידית וכן הרכבת הרגילה הקיימת כבר כיום, מסייעים מאוד לאזורים כמו ראשון לציון, חולון, נתניה ורעננה.
