קיבוע להלכת "המגרש המוצלח"

נדמה שמעולם לא הייתה סוגיה שלוותה בחשדנות ובמשחקי 'חתול ועכבר' בין רשויות מקומיות ומחזיקים, כמו עילת הפטור מארנונה מכוח סעיף 330 בגין "נכס שאינו ראוי למגורים". המחוקק שקבע ב 1964 בפקודת העיריות [נוסח חדש] כי "נהרס בניין.. או שניזוק במידה שאי-אפשר לשבת בו, ולא יושבים בו.. לא יהיה חייב..", דחה את הצעת חוק הממשלה, במסגרת חוק ההסדרים לשנת 2010 , לתקן את הסעיף כדי "למנוע מצב של מתן פטור מארנונה לנכסים שניתן להשמיש בעלות סבירה". בפועל, תחת זאת הסתפקה הממשלה בתיקון צנוע יותר לפיו בחלוף שלוש שנים למן תחילת קבלת הפטור, ישלם בעליו של בניין שנותר לא ראוי לשימוש ולא נעשה בו שימוש, ארנונה "בסכום המזערי הקבוע לסוג הנכס המתאים לבניין על-פי השימוש האחרון שנעשה בבנין". לאחר מכן "לא יחויבו עוד הבעלים בשיעורי ארנונה נוספים". רציונל זה, המובע כאמור בחקיקה, עמד במבחן במשך השנים כאשר ב-30.12.2009 נקבעה בביהמ"ש העליון הלכה, בערעורה של חברת המגרש המוצלח בע"מ כנגד עיריית תל אביב, לפיה "כי די בכך שלא ניתן לשבת בבניין ואין יושבים בו, על-מנת לזכות בפטור מארנונה לפי סעיף 330 לפקודת העיריות, ואין מקום להמשיך ולבדוק, כתנאי למתן הפטור, האם לא קיימת כדאיות כלכלית לשיפוצו והפיכתו ראוי לשימוש". לאחרונה, נדרש ביהמ"ש העליון לשוב ולדון בהלכה זו. עיריית הרצליה ביקשה להטיל ארנונה על נכס שנמצא בשלב של "מעטפת" (דהיינו ללא תשתיות חשמל, ריצוף, חלוקת חדרים, מיזוג, אינסטלציה וכו'), שטרם הושכר לצד שלישי כלשהו. בתגובה להשגה שהגישו הבעלים טען מנהל הארנונה כי "מדובר בבנין חדש, שבנייתו נסתיימה, ואין בעיכוב ביצוע עבודות גמר והתאמה, לרצונכם, כדי לאיין חיובכם בשטחים אלה בארנונה". לאור זאת הוגשה עתירה ובה, בהסתמך על הלכת "המגרש המוצלח", דחה ביהמ"ש המחוזי את עמדת העירייה וקיבל את העתירה. לאור החלטה זו הגישה העירייה ערעור לביהמ"ש העליון, בו היא טענה, בין היתר, כי ההלכה שהתקבלה המאפשרת לבעל נכס להימנע "מלהשלים פרטים מסויימים הנוגעים לגימור או עיצוב הנכס", כדי לא לשלם ארנונה נוגדת "את התכלית והרציונל מאחורי דיני הארנונה". לאור זאת שאלה העירייה "האם נכון להרחיב את הפרשנות אשר ניתנה בהלכת המגרש המוצלח, כך שיקבע כי נכס, אשר טרם בוצעו בו "עבודות התאמה" ו-"חיבור לתשתיות" יחשב כבלתי ראוי לשימוש, ולכן כפטור מארנונה?" בפועל, המבחן שביקשה עיריית הרצליה להעמיד בפני הלכת "המגרש המוצלה" נדחה. בפסק דין שניתן ב 5.5.2013 דחה ביהמ"ש העליון את הערעור תוך שהוא קובע: "עולה איפוא בבירור, כי בית משפט זה קבע בהלכת המגרש המוצלח כי מבחן הכדאיות הכלכלית איננו יכול לחול גם כאשר עסקינן בשאלה מתי בניין הנמצא בשלבי הקמה הופך להיות ראוי לשימוש (ולא רק כאשר מדובר בבניין שלם שניזוק). ... הדרך לבחון האם בנייתו של הבניין הושלמה הינה אך ורק באמצעות המבחן האובייקטיבי, קרי בשאלה האם במצבו הנוכחי ראוי הנכס לשימוש אם לאו. לשאלה האם יכול המחזיק בנכס להשמישו בעלות סבירה - אין איפוא משמעות מבחינת דיני הארנונה הכללית. לפיכך, יכול המחזיק לבחור להמשיך ולהותיר את הנכס במצב שהוא איננו ראוי לשימוש, וכל עוד יעשה כן - לא יחויב בארנונה בגין החזקתו את הנכס. דברים אלה, כך נקבע בהלכת המגרש המוצלח, נכונים גם כאשר מדובר בנכס שהיה שמיש אך ניזוק, וגם כאשר מדובר בנכס שבנייתו טרם הושלמה." אם כן, עיננו הרואות, ביהמ"ש קיבע את הלכת המגרש המוצלח, וסגר על פניו את הגולל על יכולתם של רשויות מקומיות להטיל על נישומים ארנונה בגין שימוש ב"נכס שאינו ראוי למגורים, ולא נעשה בו שימוש". מאידך, רצונן של רשויות מקומיות, לאור המציאות הכלכלית בה הן שרויות, למקסם גבייה ממקורות עצמיים ורצונם למנוע "דירות רפאים" בשטחן, מבטיח קרוב לוודאי כי אין זה מן הנמנע שדרכם של אלה המבקשים ליהנות מפטור זה תהא רצופה במאבקים משפטיים.