קבוצות הרכישה ועשרות המיליונים של ענבל אור

"אז, בשנת 2001, קיבלתי החלטה: אני רוצה להיות עצמאית! התקשרתי לאישי, אהוד (אודי) גרינפלד, והודעתי לו, שאני מקימה חברה. ישבנו בדירה השכורה שלנו, ואודי ואני פתחנו בקבוק יין, כי הוא האמין בי. האמת היא שזה היה די נועז. היו לי 2,500 שקל בבנק, ואפילו לא היה לי רכב. אבל בתוך תוכי האמנתי בעצמי, וידעתי שאני מוכרת "הכי טוב בעולם". אני אוהבת אנשים ויודעת איך לדבר איתם". אור שיווקה תחילה לחברת ש. גוזלן 100 דירות ו-5,000 מ"ר במגרש הביתי שלה, באר שבע. אחר כך שיווקה בו-זמנית שלושה פרויקטים במרכז הארץ: 29 דירות של האחים אוזן בפתח תקוה, 19 דירות ברמת גן ובניין משרדים של מבני גזית בדרך פתח תקוה בתל אביב. החברה שלה, "אור סיטי נדל"ן", פתחה משרד בהוד השרון, העסיקה סוכנים ומכרה דירות יד ראשונה ושנייה. מצבם של בני הזוג השתפר, קנו דירה ברעננה, ואור ילדה בת בכורה.

איך עברת מתיווך לענף קבוצות הרכישה? אור: "שמעתי שסביבי מתחילים לדבר על "קבוצת רכישה", ורציתי לנסות. ב-2005 קיבלתי הצעה לשווק מגרש ברחוב ריינס 34, גבעתיים. הבעלים, נחמה גנות, אמרה שמותר לבנות על המגרש 6 דירות, דרשה 700 אלף דולר, ולא מצאה קונה. ביקשתי מפת מדידה, ופתאום גיליתי, שמותר לבנות 8 דירות ולא 6, מה שכמובן מעלה את ערך המגרש! לא האמנתי למראה עיניי! גם הבעלים, גם קבלנים גדולים, לא בדקו במפה מה מותר לבנות!". מה עשית? אור: "קבעתי פגישה עם גנות בבית קפה, ואמרתי לה שאני מבקשת לארגן קבוצת רכישה שתקנה את המגרש. גנות הגיבה: "אינני מוכרת לקבוצה! אני רוצה קבלן, שישלם לי 700 אלף דולר!". אמרתי לה, שאני מבטיחה לה 750 אלף דולר, ואז הסכימה. לחצנו יד, וסיכמנו שאפנה לעורך דין כדי להכין הסכם. במקביל, מכרתי את כל הדירות, בשיטה של חבר מביא חבר. בעצם, מכרתי רק 7 דירות, כי את הפנטהאוז שמרתי לי ולאודי". זו הייתה ההתחלה. אור גדלה במהירות. לפני שנתיים לא הייתה כמעט ידועה. מנהל שיווק בבנק אדנים אמר לי, בפגישה: "שים לב ליזמת הצעירה הזו. היא תגיע רחוק!". המנהל ידע מה הוא אומר, כי הוא עצמו נגע בדבר: בסוף 2007 קנתה אור את בניין המשרדים הוותיק של אדנים, ברחוב אחד העם 108. עוד נשוב אליו בהמשך. הפרויקט הראשון, בריינס 34, בבנייה, והדיירים עומדים להיכנס. גם הבניין ברחוב ארניה 8 בשלבי גמר. בניינים אחרים, כמו שינקין 8 בגבעתיים ורחוב הסנה 14 ברמת גן, נמצאים בשלבי בנייה מתקדמים. העסקות של השנתיים האחרונות עדיין נמצאות על הנייר, מסיבה פשוטה: גם אחרי שמארגנים את הקבוצה, שקונה את המגרש, יש צורך לעבור הליך ארוך, הנמשך שנה עד שנה וחצי, של רישוי, תב"ע, בחירת קבלן. בין היתר, ארגנה קבוצות שקנו מגרשים ברוטשילד 85 ושינקין 80 בתל אביב, ועוד מגרשים ברמת גן. אחת העסקות האחרונות היא קניית 78 מתוך 104 דירות בבניין של מעוז דניאל ברמת גן.

אולי, על כל צרה שלא תבוא, דואגת ענבל אור להיכנס גם לפרויקטים עצמאיים משלה. נכון להיום, יש לה שניים כאלו: לפני כשנתיים רכשה, כאמור, את בניין בנק אדנים, ברחוב אחד העם 108 בתל אביב, כדי לבנות עליו בניין מגורים. במקביל, קנתה מפרטיים מגרש ברחוב שערי ניקנור, ליד חוף הים של יפו העתיקה, לבניית 6 דירות יוקרה. הבנייה, היא מבטיחה, תתחיל בקרוב. ענבל אור חייבת להיות זהירה. גוברים הקולות הטוענים, שהדירות בקבוצת הרכישה אינן זולות, ואפילו יקרות, מאלו של קבלנים ויזמים רגילים. התאחדות הקבלנים טוענת כך כבר זמן ניכר, מתוך אינטרס ברור. השבוע נוספה אזהרה של חברה רצינית, גינדי החזקות, הטוענת שקבוצות הרכישה, העומדות לקנות מגרשים למגדלי יוקרה בקריה בתל אביב, ימכרו את הדירות במחירים גבוהים מאלו של יזמים רגילים. השורה התחתונה: מי שרוצה להצטרף לקבוצת רכישה, של אור או של יזמים אחרים - זכותו, אבל שיבדוק קודם לכן יפה-יפה את המחירים של יזמים אחרים באזור!

מנין באו עשרות מיליוני השקלים, הדרושים לרכישת שורת פנטהאוזים ודירות יוקרה בתל אביב ורמת גן? בראיון ל-News1 חושפת אור את הסוד. ענבל אור: "חברת אור סיטי נדל"ן, בבעלותי, מקבלת בכל פרויקט דמי שיווק וארגון, העומדים בדרך כלל על 10% מסך ההשקעה בפרויקט". חשבון פשוט מגלה, שהחברה מרוויחה מיליוני שקלים מכל בניין. לדוגמא, הפרויקט האחרון, בניין בן 33 דירות ברחוב הל"ה, גבעתיים: כל הדירות נמכרו מראש, כנראה בכ-1.4 מיליון שקל בממוצע לדירה, שהם כ-46 מיליון שקל לפרויקט כולו. אור סיטי מקבלת 10%, שהם 4.6 מיליון שקל. ההכנסות מממנות, כמובן, גם את אחזקת המשרדים במגדלי עזריאלי, וגם את שכרם של 18 עובדי החברה, אך גם לאחר מכן, נותר רווח נטו של מיליוני שקלים לכל בניין. תכפילו ב-16, ותקבלו את המקור העיקרי לרכישת הפנטהאוזים של משפחת אור-גרינפלד. ענבל אור טוענת בתוקף, ששותפי קבוצות הרכישה מצליחים, בדרך זו, לקנות דירות זולות ב-25% ויותר ממחירי השוק. מה הסוד? חוסכים חלק מהמע"מ, חוסכים הוצאות שיווק, כי כל הדירות נמכרו מראש, חוסכים גם הוצאות מימון, מאותה סיבה. הדוגמה האחרונה היא של הפרויקט בגבעתיים, המניב, לדברי אור, לכל שותף בקבוצה, חיסכון של 400 אלף שקל, ואולי יותר, לדירה. איך ולמי מוכרים את הדירות? אור: "אנחנו עובדים בשיטה של חבר מביא חבר, וגם בפרסומים שונים. יש לנו רשימה של 4,000 איש, כולם קונים-בכח. ברגע שיש פרויקט חדש, אנחנו שולחים לכולם את הפרטים, באינטרנט". מהו התהליך? אור: "כל חברי הקבוצה חותמים על הסכם שיתוף. במקביל, אני מנהלת, עם עורך-הדין של החברה, מו"מ עם בעלי המגרש, ומגיעים עד לשלב של חוזה מוכן לחתימה. אחר-כך באים חברי הקבוצה וחותמים על החוזה, לרוב באמצעות מתן ייפוי כח לעורך דין מטעמם. חברי הקבוצה מקיימים אסיפה כללית ובוחרים ועד בן שלושה חברים, לניהול הבנייה. אני מציגה בפניהם תוכניות של דירות ואומדני מחירים. הוועד מנהל מו"מ עם הבנק, ודואג לחתימת הסכם ליווי פיננסי נפרד בין הבנק לבין כל חבר. הוועד בוחר גם יועצי תכנון ומנהל פרויקט, וגם מוציא מכרז לקבלן ראשי. האסיפה הכללית היא המאשרת את בחירת הקבלן". מה המעורבות שלך? אור: "ברוב הפרויקטים יש לי דירה, ואני נבחרת כאחד משלושת חברי הוועד. בבניין שלא קניתי בו דירה, אני מקבלת ייפוי כח מאחד מחברי הוועדה, או מתמנה כיועצת חיצונית".

מהו הפרויקט הקשה והמורכב ביותר שלך? אור: "מגרש "מציצים", ברחוב הושע 18, צפון תל אביב, משקיף על הים, מיועד למגדל דירות יוקרתי בן 11 קומות, 30 דירות. ביולי 2008 קיבלתי אופציה לקנותו, ב-60 מיליון שקל, מעורכי הדין יעקב וכסלר ויונתן זוכוביצקי, יחד עם אריה קרייזלר. במקביל ארגנתי קבוצת קונים. הבנק אישר תחילה הלוואה למימון רכישת המגרש, אך בינתיים נכנסנו למשבר כלכלי, והבנק חזר בו. לבסוף קיבלנו אשראי מהבנק הבינלאומי, אך רק על 50% ממחיר המגרש, וחברי הקבוצה נאלצו להשלים את היתרה, 30 מיליון שקל, במזומן". מי יגור בבניין? כמה עלו הדירות? אור: "אשר גרינבאום, המשנה למנכ"ל כימיקלים לישראל, קנה דירה. הדירות היקרות ביותר, בקומות העליונות, עולות 19-17 מיליון שקל. עו"ד נחום פינברג קנה את כל קומה 8. תמי אלמוג, מבעלי בנק איגוד, קנתה את קומה 9. יוסי דונה, משקיע חוץ, קנה את קומה 10". מי קנה את הפנטהאוז בקומה העליונה, ה-11? אור: "אני! קניתי פנטהאוז של 300 מ"ר, עם מרפסת בת 60 מ"ר, ובה גם בריכת שחייה. שילמתי עליה 18 מיליון שקל". אתם עוברים לגור ברחוב הושע? אור (צוחקת): "עוד לא. כיום אנו מתגוררים באזורי חן, בפנטהאוז שרכשנו במסגרת קבוצת רכישה של חברת ב.ס.ר. התוכנית של אודי ושלי הוא לעבור לגור בפנטהאוז בעתיד הרחוק, אולי לאחר שהילדים יגדלו". הסנדלר הולך יחף? דווקא את גרה בדירה שקנית מקבוצה אחרת? אור: "לא, לא! יש לי לפחות ששה פנטהאוזים, אולי יותר, כבר הפסקתי לספור, בבניינים של הקבוצות שארגנתי. העיקרון שלי הוא, שאני משתדלת להיות בעצמי חברה בקבוצת הרכישה, וכך להיות שותפה מעשית לפרויקט ולבנייה. אנחנו יכולים כמובן להתגורר רק בדירה אחת, ואת כל הדירות האחרות קניתי כהשקעה".

הקורא ודאי מבין, שענבל אור היא בבחינת "הרואה ואינו נראה": היא מעורבת מאוד בכל ההליכים ויכולה להשפיע עליהם. עם זאת, עליה, כמו עם היזמים האחרים בענף זה, להיזהר מאוד, ללכת בין הטיפות: חוקרי מס הכנסה חושדים זה מכבר, ש"קבוצות הרכישה" הן בסך-הכל תרגיל חשבונאי מתוחכם לחסוך מיסים. עו"ד יצחק חג'ג, מספר 1 בענף, הסביר ליזמים, לפני שבועות מספר, בכינוס שנערך בתל אביב, שיש ארבע שיטות איך לפעול בענף קבוצות הרכישה - וצריך להיזהר! אור אינה מודאגת: "אני מקבלת שירותים מעו"ד רון גזית, אחד המומחים המובילים בנושא, ועורך דין בעל מוניטין בזכות עצמו". יש לה גם עוזרים-מומחים אחרים, ובהם מנהל השיווק אליעד ספורטה ומנהל תחום הפרויקטים כפיר דהן. אודי גרינפלד, האיש שלה, אחראי על תחום הפיתוח העסקי. המשרדים במגדלי עזריאלי מסודרים, מאורגנים, נאים לעין, עומדים לגדול פי ארבעה, עם שכירת 500 מ"ר צמודים, כפי שפורסם ב-News1.