שוסטר: האב, הבן, הבנות והאלמנה

מדוע הפסקתם לקנות נכסים? משה ואסף שוסטר: בסוף 2008 החלטנו להפסיק לרכוש נכסים, בשל המשבר הכלכלי בעולם ובישראל. החלטנו לחכות עד שהמצב הכלכלי יתבהר. הערכנו, שב-2009 יהיו הזדמנויות רבות לקניית נכסים במחירים דומים. האמת היא, ש-2009 הולכת ומסתיימת, וטראס אינה קונה נכסים חדשים. רן בן-שחר, מבכירי החברה ומנהל הפיתוח העסקי שלה, אחראי על הנושא, ובודק הצעות ואפשרויות שונות. בינתיים, היו צריכים משה ואסף שוסטר לדאוג למשהו אחר לגמרי: הם הנפיקו אג"ח בבורסה, ובסוף אוגוסט היה עליהם לפרוע, קרן וריבית, בכ-17.5 מיליון שקל. אם נשים לב למבנה ההשקעות של החברה, נראה שיש לה הכנסות רק משני מקורות: דמי השכירות על 50% מהמרכז המסחרי בגדרה (לפני מכירתו), ודמי השכירות מהמרכז בבני יהודה, סך הכל כ-3 מיליון שקל לשנה. החברה גם הפסידה 1.1 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2009. הבעיה הדחופה ביותר שלה היתה, איך לממן את פירעון תשלום האג"ח. משה שוסטר נחלץ לעזרת חברתו. הוא נתן לה הלוואה של 8.5 מיליון שקל, צמודה למדד אך ללא ריבית. הלוואה זו סייעה לחברה לפרוע את החוב. השבוע, מכרה החברה כאמור את יתרת אחזקותיה בגדרה, וקיבלה 17.5 מיליון שקל. חלק מסכום זה יועבר למשה שוסטר, כדי לפרוע את ההלוואה. המכירה גם תשפר את תזרים הנזילות של החברה. בימים הטובים שלפני המשבר אמר אסף ל-News1: "התוכנית שלנו היא לרכוש נכסים נוספים, ליצור תשתית של נכסים בהיקף סביר, ואז להנפיק את החברה בבורסה". היום, כך נראה, לאור תהפוכות השוק של השנה האחרונה. עוסקים משה ואסף שוסטר בעיקר בשמירה על הקיים.

מה קורה עם ששת הנכסים האחרים של החברה?

• מגרש בן 3.1 דונם בנס ציונה, מיועד לבניית מרכז מסחרי. החברה בוחנת אפשרות למכרו, כמובן ברווח.

• מגרש במרכז האזורי בני יהודה, ברמת הגולן, שהחברה קנתה מהמינהל ב-2005 בכ-900 אלף שקל. החברה בנתה עליו מרכז מסחרי בן 2,900 מ"ר, בהשקעה של כ-9 מיליון שקל, ששני-שליש ממנו מאוכלסים. נכס אינו אינו מיועד לפי שעה למכירה, אלא לרווח שוטף מדמי שכירות.

• מגרש בן 18.9 דונם בנתניה, מיועד למגורים. לא ברור מתי ייצא הפרויקט לדרך.

• מגרש בן 2.25 דונם בכיכר העצמאות, מרכז נתניה, לא רחוק מחוף הים. על המגרש עומד קולנוע אסתר, שנסגר. המגרש מיועד לבניית בית מגורים ומסחר. סכסוך משפטי עיכב את הבנייה, אך הבעיות נפתרו באחרונה. התוכנית היא לבנות מגדל בן 23 קומות, אחד הגבוהים בנתניה, ובו 45 דירות יוקרה.

• מגרש תעשייתי בן 54 דונם בקריית גת, המיועד לבניית תחנת כוח. טראס קנתה אותו, בראשית 2006, ב-1.25 מיליון שקל. בפברואר השנה נתנה טראס אופציה לשיכון ובינוי לקנות את המגרש, ב-2.6 מיליון שקל, כלומר רווח צפוי של 1.35 מיליון שקל. לפני כמה שבועות הודיעה שיכון ובינוי שלא תממש את האופציה. טראס נמצאת במגעים לאיתור קונה אחר.

• מגרש ברחוב רמה 33, גבעתיים, שעליו מתקנים של בזק. טראס קנתה את המגרש מבזק בנובמבר 2006, ב-19.8 מיליון שקל. בזק התחייבה לפנות את המתקנים תוך שלוש שנים, ועליה לסיים את הפינוי בעוד חודשיים. הרוב פונה, נשארה אנטנה. ייתכן שבזק תבקש ארכה, ואז תשלם דמי שכירות לטראס. אסף שוסטר, איש זהיר, שילם לפי שעה לבזק רק חלק מהתמורה. הוא מתכנן לבנות על המגרש מגדל מגורים, ופועל לשינוי התב"ע.

סיכום ביניים: אחד הנכסים נמכר, שניים אחרים מיועדים למכירה, שלושה נוספים מיועדים לבנייה למגורים, שמשמעותה, לטווח של שנתיים-שלוש, מכירת הנכס לקוני הדירות. המרכז המסחרי בבני יהודה נשאר "העוגן המסחרי" של החברה. לא כל מו"מ הסתיים בעסקה. ב-2006 קיבלה טראס אופציה לקניית המרכז המסחרי "רובע המעצבים" ביפו, בכ-24 מיליון שקל, אך העסקה לא יצאה לפועל. גם אופציה אחרת, לקניית מגרש למרכז מסחרי, מיזם פרטי, לא מומשה. העסקות, אלו שנעשו וגם אלו שלא מומשו, מצביעות בבירור על מדיניות החברה – בניית בנייני מגורים ומרכזים מסחריים.

השבוע נתנה טראס השקעות דוגמה בולטת למדיניות ההשקעות שלה. לפני שנים קנתה מהמינהל מגרש בשכונת צמרת, גדרה, ובנתה עליו מרכז מסחרי בן 3,850 מ"ר. המינהל הוציא מכרז, במחיר מינימום של 1.47 מיליון שקל. בדרך כלל, מציין המינהל שמחיר זה אינו כולל מע"מ. מישהו במינהל טעה, ולא הוסיף את התנאי המסייג. אסף, מתמטיקאי בהשכלתו, הבחין בטעות של המינהל, הציע 1.35 מיליון שקל (לא כולל מע"מ), וזכה. משה ואסף שוסטר בנו על המגרש מרכז מסחרי, שהחל לפעול לפני כשנתיים. עוד במהלך הבנייה, מכרו 50% ממנו לדלק נדל"ן, בשליטת יצחק תשובה, ב-19.5 מיליון שקל. השבוע מכרה החברה את ה-50% הנותרים לאיש הנדל"ן אמיר נחמד, עורך דין במקצועו, ב-17.8 מיליון שקל. טראס השקיעה בפרויקט, כולל מגרש ובנייה, כ-30 מיליון שקל. מכירתו בשתי עסקות, הסתכמה בכ-37 מיליון שקל. רווח הון (לפני מס) – 7 מיליון שקל, שהם כ-22% על ההשקעה. לא רע.

עם משפחה כזו, לא פלא שגם בנו ובנותיו של משה שוסטר ייכנסו לענף. לפני 5 שנים הקימו את חברת טראס נכסים, המתמקדת בייזום ובניית מרכזים מסחריים ובנייני מגורים. שנתיים לאחר מכן, באוגוסט 2006, רכשה אקולוג 50 אחוז ממניות טראס. התוצאה: טראס השקעות היא חברה משפחתית, 50 אחוז האב משה, 50 אחוז הבן אסף, בן 37, והאחיות מירב חביב וקרן שוסטר. במשפחה נותנים כבוד לאב: משה שוסטר הוא היושב-ראש, אסף הוא המנכ"ל. החל מ-2004, ובמשך כשנתיים, רכשה טראס נכסים, בהדרגה, שבעה נכסים. שוסטר ומנהל הפיתוח העסקי של החברה, רן בן-שחר, מסבירים את מדיניות החברה: "איננו קונים נכסים כדי להחזיק בהם שנים רבות. אנחנו חברה יזמית. מאתרים נכס, קונים אותו, מפתחים, ואחר כך מוכרים – לפני בנייה או אחרי הבנייה. מפיקים רווח הון נאה מן המכירה, והולכים הלאה".